최근 서촌 궁중족발 사건으로 인하여 상가건물임대차보호법과 권리금 문제가 다시 이슈화되고 있습니다. 오늘은 권리금에 관한 마지막 회차로, 지난 시간에 이어 상가건물 임대차보호법상 보호되는 권리금과 관련하여 자주 발생하는 문제들을 사례를 통해 살펴보도록 하겠습니다.

사례> 임차인 甲은 상가 임차시 전 임차인 A에게 권리금 1천만 원을 주었습니다. 그 후 甲은 수완이 좋아 단골 고객들을 다수 확보하였고, 언론에 가게가 방영 되자 사람들이 멀리서도 甲의 가게를 찾아왔습니다. 甲은 새로운 임차인 B를 주선하면서 B로부터 권리금을 1억을 받으려고 하는데, 임대인 乙이 ‘전 임차인에게 지급한 권리금의 액수보다 많이 받아서는 안 된다.’라고 하였습니다. 이 경우 임차인 甲은 임대인 乙의 의사와 관계없이 B에게 권리금 1억을 요구할 수 있을까요?

정답은 “요구할 수 있다”입니다. 권리금 액수는 임차인(甲) 신규임차인(B) 간의 권리금 계약을 통해 자율적으로 정할 수 있으므로, 경우에 따라 임대차계약 당시에 전 임차인(A)에게 지급했던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인(B)에게 요구할 수 있습니다. 만일 임차인의 노력으로 임대차 기간 동안 해당 상가의 상권이 번창하고, 단골손님이 늘어나 매출이 늘어나는 등 영업의 객관적 가치가 상승하였다면, 임차인이 임대차 계약 체결 당시 지급하였던 권리금보다 더 큰 액수의 권리금을 신규임차인과 합의하여 정할 수 있습니다.

그러나 해당상가의 인근에 경쟁점포가 생겨 지속적으로 매출이 떨어지는 등 영업의 객관적 가치가 하락하였다면 임차인은 자신이 지급한 권리금보다 적은 액수의 권리금을 회수하게 될 수도 있습니다.

사례> 임차인 甲은 임대인 乙과 상가건물 임대차계약을 체결하고 식당을 운영하다가 권리금을 받기 위하여 乙에게 신규 임차인인 A를 주선하였는데, 乙은 “내 건물이니 이제 내가 직접 장사를 할 것이다. 그래서 A와 계약을 체결해 줄 수 없다.”고 하였습니다. 이처럼 임대인이 직접 장사를 한다는 이유로 신규임차인과의 계약 체결을 거부하는 것이 가능한가요?

정답은 “거부할 수 없다”입니다. 원칙적으로 임대인이 직접 영업을 한다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약 체결을 거부할 수는 없습니다. 종전에는 임차인의 노력으로 상권이 활성화되면 임대인이 그곳에서 직접 장사를 하여 권리금에 해당하는 이익을 취득하거나 혹은 직접 장사를 한다고 하면서 임차인을 쫓아내고 다른 임차인으로부터 권리금을 직접 받는 경우 등이 문제가 되어 왔습니다. 개정된 상가건물 임대차보호법에서 이러한 임차인의 피해를 막고자 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 한 것입니다.

다만 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규임차인과 계약 체결을 거절 할 수 있습니다.

그러나 임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규임차인과의 계약체결을 거절해놓고 1년 6개월 이내에 상가건물을 ‘영리목적’으로 사용한 경우에는 임차인에 대한 권리금 회수 방해 행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

사례> 임차인 甲은 임대인 乙과 상가건물 임대차계약을 체결하면서 “신규 임차인 주선을 포기한다. ”, “임차인은 권리금을 주고받지 않기로 하고 권리금을 주장할 수 없다.”라는 특약을 하였을 경우, 그 특약은 효력이 있나요?

정답은 “효력이 없다.”입니다. 상가건물 임대차보호법 제15조에 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.’라는 편면적 강행규정에 따라, 위 사례와 같은 특약을 하였어도 그 특약은 상가건물 임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것이므로 효력이 없습니다.

그러나 특약이 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 있으면 유효할 수 있습니다. 예를 들어 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결할 때 임대인이 직접 장사하던 가게를 권리금을 받지 않고 임차인에게 물려주면서 향후 권리금을 주고받지 않기로 약정한 경우라면 그 약정은 임차인에게 불리하지 않으므로 유효할 수 있습니다.

임차인들에게 권리금은 오랫동안 피땀 흘려 형성한 소중한 재산으로 매우 큰 의미를 지니는 것이 우리나라의 현실입니다. 아직 상가건물 임대차보호법상 권리금 보호제도가 완벽하지 않지만, 법의 테두리 안에서 충분히 권리금을 보장 받아 억울한 일이 없도록 위의 내용을 숙지하시고, 만약 문제가 생겼을 경우 근처의 법률전문가에게 조언을 얻어 현명하게 해결하시길 바랍니다. 감사합니다.