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최종편집일 2022-08-18 오전 8:37:00

개정된 주택임대차보호법에 대하여(2)
[김수민 변호사의 생활 속 법률 이야기]

기사입력 2020-12-07 오후 1:25:01

오늘은 지난 시간에 이어 2020. 7. 31. 시행된 개정 주택임대차보호법과 관련한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

질문 1. 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있나요?

 

임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 예를 들어 2020. 9. 30.에 만료되는 임대차 계약의 경우 1개월 전인 2020. 8. 30. 0(2020. 8. 29. 24)전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

 

질문 2. 2020. 12. 10. 이후로 계약갱신요구권 행사 가능기간이 변경이 되나요?

 

2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 합니다. 2020. 12. 10. 시행(2020. 6. 9. 개정)되는 주택임대차보호법은 개약갱신요구권을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 3개월 전까지 행사하도록 하였으며, 이 규정은 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.

 

질문 3. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

 

계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 장래에 발생할 수 있는 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

 

질문 4. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위인 것을 확인할 수 있는 방법은 무엇인가요?

 

정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 할 계획입니다.

 

질문 5. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하나요?

 

임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신 거절한 것으로 판단될 경우 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위책임을 지게 될 수 있습니다. 3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제63 5항의 법정 손해배상책임의 대상은 아닙니다.

 

다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상 요건 중 위법상이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

 

질문 6. 임대료 상한 제한은 언제 적용되는 것인가요?

임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.

 

 

요즘 부동산 시장이 과열된 분위기이고 전·월세 상승률도 높아 임대차 관련 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 위 사항을 참고하셔서 분쟁을 사전에 예방할 수 있었으면 좋겠습니다. 감사합니다.



 

 

 



 

 

경산인터넷뉴스(ksinews@hanmail.net)

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