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임대차보호법상 보호되는 권리금(2)
[김수민 변호사의 생활 속 법률 이야기]

기사입력 2018-05-15 오전 8:20:14

독자여러분! 그동안 잘 지내셨나요? 아직 5월인데 낮에는 초여름 날씨가 시작되고 있습니다. 지난 시간에 권리금의 의미와 권리금 보호 요건에 대하여 간략히 살펴보았는데, 오늘은 상가건물 임대차보호법상 보호되는 권리금과 관련하여 주로 궁금해 하시는 문제에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

사례> 임차인 甲은 임대인 乙의 상가건물에 2011. 1. 1.부터 2011. 12. 31.까지 상가건물임대차계약을 체결하고 식당을 운영하면서 임대인 乙과 협의하여 매년 계약 갱신을 하여 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 2017. 11. 11.에도 乙의 건물에서 식당을 운영하고 있었습니다.

질문> 이 경우 甲은 계약 갱신 요구 기간인 5년이 지난 경우에도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있을까요?

정답은 “甲은 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 있다”입니다. 상가건물 임대차보호법상 ‘권리금 보호’는 임대차가 종료될 때 적용되는 것으로 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부와는 관련이 없습니다. 따라서 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료되었다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다.

질문> 임차인은 신규임차인을 주선하지 않고 임대인에게 권리금을 직접 지급해달라고 요구할 수 있나요?

정답은 “할 수 없다”입니다. 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 분이므로, 임차인이 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없습니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있는 것입니다. 권리금이란 것은 임차인이 신규임차인에게 지급받을 수 있는 것입니다.

사례> 임차인 甲은 임대인 乙의 상가건물에 보증금 1천만원, 월세 1백만원에 상가건물임대차계약을 체결하고 식당을 운영하다가 권리금을 받기 위하여 乙에게 신규 임차인인 A를 주선하였으나, 乙은 A에게 기존의 甲의 계약 조건의 두 배인 보증금 2천만원, 월세 2백만원을 요구하였습니다. A는 결국 너무 높아진 보증금과 차임 때문에 권리금계약을 거부하여 계약이 무산되었는데,

질문> 이 때 甲은 乙에게 방해행위를 이유로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을까요?

정답은 “청구할 수 있다.”입니다. 상가건물 임대차보호법은 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’를 임대인의 방해 행위의 하나로 규정하고 있습니다. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임·보증금을 제시하여 계약을 무산시키는 것을 방지하기 위한 것입니다.

‘현저히 고액의 자임과 보증금’이란 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 등에 따른 금액을 기준으로 상식적인 수준에서 크게 벗어났는지 여부에 따라 객관적으로 판단되어야 하는데, 전 임차인이 지급하였던 차임·보증금은 하나의 기준이 될 수 있습니다.