꽃들이 만개하는 따뜻한 봄날이 다가왔지만, 불청객 황사가 밀려오고 미세먼지가 기승을 부리고 있어 건강에 유의하셔야 할 시기입니다. 창업을 준비하는 많은 사람들이 점포를 얻을 때 여러 문제에 부딪히게 되는데, 그 중 하나가 바로 권리금 문제이다. 오늘은 상가건물 임대차보호법상 보호되는 권리금에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’등을 양도하거나 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급받는 금전 등의 대가를 의미하는 것으로 장소적 이익(점포위치, 상권 등)을 토대로 형성되는 바닥 권리금, 점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가인 영업 권리금, 영업 시설·비품 등 유형자산의 대가인 시설권리금의 3가지 유형으로 구분됩니다.

권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차 범위는 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 ‘상가건물의 임대차’에 한정됩니다. 따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 ‘권리금 거래’가 있었다 하더라도 상가건물임대차보호법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다. 예를 들어 유치원은 사업자등록 대상이 아니므로 실제 권리금 거래가 있었다고 하더라도 권리금 보호규정의 적용을 받을 수는 없습니다.

그러면 임차인의 권리금은 어떤 방식으로 보호되는 것일까요? 상가건물임대차보호법에서 임차인의 권리금 회수기회보호를 명문화하기 전에 대부분의 권리금 상가임대차보호법에서는 임대인이 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 주지 않아 권리금 침해가 발생하였는데, 이 경우 임차인은 자신의 노력으로 이룩한 영업적 가치를 회수할 기회를 박탈당하여 손해를 보는 반면, 임대인은 새로운 임차인으로부터 권리금을 받거나 임차인의 영업 가치를 이용(임대인이 직접 운영)하여 이익을 취하여 불합리한 거래 관행이 만연해 있었습니다. 따라서 상가건물임대차보호법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여 임대인이 방해 행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 하였습니다. 즉 상가건물임대차보호법에서 권리금 회수기회 보호를 명문화 하기 전에는 임대인이 마음대로 임차인이 소개한 사람과 계약 체결을 거절할 수 있었으나, 권리금 회수기회 보호를 명문화한 후에는 정당한 사유 없이는 임차인이 주선한 새로운 임차인과 임대차계약을 체결해야 하는 것입니다. 그러면 사례를 통해서 알아보도록 하겠습니다.

사례> 임차인 甲은 임대인 乙의 상가건물에 2016. 1. 1.부터 2017. 12. 31.까지 상가건물임대차계약을 체결하고 큰 식당을 운영하였습니다. 甲은 사업수완이 좋아 장사가 무척 잘되어 甲의 식당을 인수받고 싶어 하는 사람들이 많았습니다. 甲은 A에게 권리금을 받고 가게를 넘기기로 하고 2017. 9. 1. 임대인 乙에게 신규임차인인 A를 주선하였으니 신규임차인 A와 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요구하였으나, 임대인 乙은 이를 거절하였습니다. 이때 임차인 甲은 임대인 乙에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을까요?

정답은 “임차인 甲은 임대인 乙에게 손해배상을 청구할 수 없다.”입니다. 왜냐하면 상가건물임대차보호법에서는 권리금 회수 방해금지 기간을 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’로 정하면서, 이 기간 내에 임대인이 방해 행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 손해배상 청구의 대상은 위 기간 내의 행위에 한하므로, 임차인이 이 가간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해 행위를 이유로 하여 상가건물임대차보호법에 따른 손해배상을 청구할 수는 없는 것입니다. 그러므로 임차인이 손해배상청구를 통해 권리금 상당의 금액을 되돌려 받기 위해서는 반드시 ‘임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’신규임차인을 주선하여야 할 필요가 있음에 유의하셔야 합니다.

지금까지 상가건물 임대차보호법상 보호되는 권리금에 대하여 간략히 살펴보았습니다. 권리금 보호 문제에는 상당히 까다로운 쟁점들이 많으니, 만약 권리금에 대한 법적 문제가 발생한다면 근처의 법률전문가에게 꼭 조언을 구하시길 바랍니다. 다음 회차에는 더 유익한 내용으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.