상속으로 인해 주택을 물려받는 것은 상속인의 의지와는 관계 없이 이루어진다. 때문에 주택 수를 산정할 때 상속주택은 제외하는 등의 특례를 적용하고 있다.

가령, 상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도할 경우 2주택자로 보는 것이 아니라, 상속주택은 없는 것으로 보고 1주택자로서 양도소득세가 비과세 되는 것이다.

그런데 이 규정을 적용할 때는 몇 가지 주의해야 할 점이 있다.

우선, 특례 규정은 일반주택을 먼저 보유하고 있는 상태에서 주택을 상속받은 경우에 한해 적용된다는 점이다.

상속개시 당시 무주택자인 상태에서 주택을 상속받고, 그 후에 일반주택을 취득한 경우에는 비과세 특례를 받을 수 없으며 1세대 2주택자가 되어 양도소득세를 부담해야 한다.

일반주택을 보유하고 있다가 주택을 상속받아서 2주택자가 된 경우 일반주택을 먼저 양도해야 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다는 점도 유의해야 한다. 일반주택보다 상속받은 주택을 먼저 양도하면 양도소득세가 과세된다.

동일 세대원으로부터 상속받은 주택 역시 ‘상속주택’으로 보지 않는다. 피상속인과 함께 거주하던 주택을 상속 받는 경우에도 양도소득세 비과세 특례가 적용되지 않는 것이다.

다만 세법에서는 동거봉양하기 위해 세대를 합치면서 2주택을 보유하게 되는 경우, 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속받은 주택으로 본다.

예를 들어, 아버지가 돌아가시기 이전에 분가하여 살면서 아파트를 소유하고 있었는데, 아버지를 모시고 살기 위해 합가를 하여 같이 살다가 주택을 상속받은 경우 그 주택은 상속주택이 된다.

이 때 동거봉양을 위한 합가가 되려면 적어도 부모님 중 어느 한 분의 나이가 60세 이상이어야 한다.

피상속인이 여러 주택을 소유하고 있는 경우에는 상속된 여러 주택 중 한 채만 ‘상속받은 주택’이 된다.

우선 순위는 ▲피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 ▲피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택 ▲피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택 ▲기준시가가 가장 높은 주택 순이다.