유난히 길고 추웠던 겨울이 가고 봄꽃이 꽃망울을 터뜨리며 봄이 어느새 조금씩 우리 곁으로 다가오고 있습니다. 지난 겨울 강추위로 보일러나 수도관이 동파되는 일이 급증하여 임대인과 임차인 사이 보일러 동파 등을 둘러싼 주택 임대차 분쟁이 많이 발생하였습니다. 오늘은 임대주택에 수리비가 발생하였을 경우 누가 부담해야 하는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

사례> 임차인 乙은 임차한 주택의 보일러가 노후화로 고장 나 임대인 甲에게 수리를 요청하였습니다. 그러나 임대인 甲은 수리를 해주지 않아 추위에 시달리다 결국 임차인 乙은 자비로 보일러를 수리하였습니다. 임차인 乙은 임대인 甲에게 보일러 수리비를 청구할 수 있을까요?

정답은 “乙은 甲에게 보일러 수리비를 청구할 수 있다”입니다. 민법 제623조에서 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’라고 하여 임대인의 의무를 명시하고 있습니다. 주거에 필요한 기반시설이 노후화로 인하여 손상된 경우라면 임대인이 통상 이를 보수할 의무를 지게 됩니다. 보일러는 계절에 따라 주거에 필요한 필수시설로 보이므로, 임대인이 수리하여야 하는 대상이라 볼 수 있을 것입니다.

대법원도 “임대차 계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876,89883 판결).”라고 판시하고 있습니다.

즉, 형광등 교체 등 별비용을 들이지 아니하고 사소한 것이면 임차인이 스스로 해결해야 하지만, 노후된 보일러의 수리와 같이 비용 부담이 상당한 경우 임대인이 수선의무를 부담한다는 의미입니다. 만약 임대인이 수선의무를 이행하지 않는다면, 임차인은 그로 인해 발생한 손해배상 및 필요비상환청구소송을 진행할 수 있는데, 이 경우 영수증 및 증거물을 확보하셔야 합니다.

사례> 만약 위 사례에서 임차인 乙과 임대인 甲이 임대차 계약을 체결할 당시 “임대기간 동안 임차 주택에 관한 모든 수리는 임차인이 부담한다.”라는 특약을 하였을 경우, 임차인 乙 은 임대인 甲에게 보일러 수리비를 청구할 수 있을까요?

정답은 “특약을 하였더라도 乙은 甲에게 보일러 수리비를 청구할 수 있다.”입니다. 임대차 계약 체결 시 임차인이 모든 수선의무를 부담한다는 특약을 했더라도 임대목적물의 중요한 부분에 해당하는 파손이나 기본적인 설비부분의 교체 등은 임대인이 수선의무를 부담하여야 합니다.

대법원도 “임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).”라고 판시하여 노후된 보일러 교체비는 임대인이 부담해야 한다는 입장을 취하고 있습니다.

위와 같이 임대인은 임차인으로 하여금 임차목적물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지시켜줄 의무가 있으므로, 임차인이 부득이하게 수리비를 지출하게 된 경우에는 건물 현황에 대하여 사진을 촬영하여 두거나, 영수증 등 비용을 지출한 증거를 잘 확보하시는 것이 중요합니다. 위의 사항을 잘 기억하셔서 정당하게 임차인의 권리를 누리시고 억울한 일이 없으시길 바랍니다. 봄기운이 만연하지만 아직까지는 일교차가 크므로 건강관리에 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.