채무가 포함된 부동산을 상속받고, 그 부동산을 양도할 때 양도소득세를 줄이려면 반드시 상속세 신고를 선행해야 한다.

상속세 신고는 피상속인 사망한 달의 말일로부터 6개월 이내에 해야 한다.

상속재산의 가액이 얼마인지 계산할 때 부동산의 경우 상속개시일 전후 6개월 간의 시가를 기준으로 한다. 시가를 알 수 없는 경우에는 2개 이상의 감정기관으로부터 감정 받은 감정가액평균으로 하고, 감정가액도 없는 경우에는 유사매매사례가액으로 계산한다.

이 때 상속인이 부담해야 할 채무가 있다면 그 금액은 상속재산가액에서 차감한다.

상속세를 계산할 때는 특별한 절차 없이 5억 원까지 일괄공제를 받을 수 있다. 피상속인의 배우자가 생존해 있는 경우에는 배우자 공제까지 합하여 10억 원까지 공제된다.

그 외에도 장애인 공제나 기타 인적공제 등 여러 가지 공제를 받을 있으며, 상속세 신고기한 내에 신고하면 자진신고세액 공제 7%도 적용된다.

실제 상속자산이 10억 원 이하인 경우에는 상속세 부담을 크게 걱정하지 않아도 되는 셈이다.

부동산에 대한 양도소득세는 양도금액에서 취득금액을 차감한 양도차익에 누진세율로 과세한다.

상속으로 부동산을 받은 경우 그 부동산의 취득금액은 상속세 계산 시 평가한 재산가액이 된다. 신고 기한 내에 상속세를 신고한 부동산이라면 신고한 금액이 취득가액이 된다.

따라서 상속받은 부동산을 상속세 신고기한인 6개월 내에 양도하면 그 거래가액이 상속재산가액이 되는 동시에 취득가액이자 양도가액이 된다. 따라서 양도차익이 없기 때문에 양도소득세를 내지 않아도 된다.

전세보증금 등의 채무가 낀 부동산의 경우 부동산의 취득금액은 그 재산가액이 되고, 상속세를 신고할 때에는 부동산 평가금액에서 부채를 차감한 금액이 상속재산 가액이 된다.

부채가 낀 상속 부동산을 처분할 때 부담해야 하는 양도소득세를 절세하려면 상속세 신고부터 선행되어야 하는 것이다.

만약 상속세를 신고하지 않았다면 과세관청에서는 시가 또는 보충적 평가방법으로 재산가액을 평가하여 과세한다. 과세관청이 보충적 평가 방법인 기준시가에 의해 재산을 평가하여 과세하면 취득금액이 낮아져 양도차익이 커지게 되고 결국 양도소득세를 과다하게 납부하는 결과로 이어질 수 있다.