김 씨는 상가를 양도하고 양도소득세를 납부하기 위해서 취득가액을 얼마로 할까 고민에 빠졌다. 왜냐하면 상가를 매수할 때 매도인인 정씨로부터 다운계약서를 작성해달라는 요구를 받고 취득가를 많이 낮게 하였기 때문이었다.

이 상태로 양도소득세를 계산하면 상당히 많은 양도소득세를 낼 수밖에 없어 취득 때 다운계약서를 잃어버렸다고 하고 환산취득가를 적용하여 양도소득세를 줄이기로 했다.

그런데 얼마 후 세무서로부터 취득가액이 잘못되어 양도소득세를 추가로 납부하라는 경정고지를 받고 깜짝 놀랐다. 어떻게 이런 일이 일어난 것일까? 알고 보니 상가를 매도했던 정씨가 다운계약서로 양도소득세 신고를 했던 것이 세무서 자료로 조회가 된 것이다.

- 취득가 계약서 없으면 환산취득가 사용

세법에서는 양도가액과 취득가액을 모두 실제거래가액에 의해 신고하도록 하고 있다. 양도가액은 오래되어 분실할 일이 없으므로 당연히 실제거래가액을 적용할 수 있으나 취득가액의 경우 계약서를 보관하지 못하여 실제취득가액을 모를 경우에는 환산취득가를 사용하도록 하고 있다.

- 계약서 잃어버리면 무조건 환산취득가 적용?

양도소득세는 2006년 12월 31일 이전까지는 기준시가에 의하여 신고하도록 하였으나 2007년 이후로는 실제 거래가액에 의하여 신고하도록 법이 개정된 바 있다.

그리고 2006년 7월1일 이후 실시된 부동산 실거래가 신고제에 의해 등기부 상에 거래가액을 기록하도록 되어있으므로 거래한 부동산들의 실제 거래가액이 국세청에 자료로 구축이 되어 있다. 따라서 취득당시 계약서를 분실하였다고 해서 곧바로 환산취득가를 사용하면 안 된다.

또한 2006년 12월 31일 이전 취득한 부동산이라 하더라도 고가주택에 해당하는 주택이거나, 미등기 양도, 취득 후 1년 이내의 부동산, 양도자가 실지거래가액으로 신고하는 경우, 비사업용토지, 1세대2주택 이상 소유한 자의 양도주택 등은 기준시가에 의하지 않고 실제거래가액에 의해 신고하도록 하였기 때문에 국세청에 과거 실제 거래가액이 보관된 것들이 있다.

- 국세청 조사에 의해 실거래가로 경정고지 될 수 있어

따라서 무턱대고 계약서가 없기 때문에 환산취득가를 사용해도 된다고 단정하기 어렵다. 신고 당시에는 거래 계약서가 없으므로 어쩔 수 없이 환산취득가를 이용한 신고를 할 수 밖에 없을 것이지만 국세청 조사에 의해 실제 거래가액으로 경정 고지되는 경우가 발생할 수 있는 것이기 때문이다.