독자 여러분! 설 연휴 잘 보내셨나요? 올 겨울은 유난히 한파가 기승을 부리고 있습니다. 각종 규제에도 불구하고 집값은 멈출 줄 모르는 상승세가 확대되고 있습니다. 집값이 높아지자 “임대가 기간이 끝나면 재계약 의사가 없으니 나가거나 월세나 보증금을 올려 달라.”는 집주인들이 많아지고 있습니다.

오늘은 주택임대차와 관련하여 차임 증액의 상한 및 임대차 기간 등에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

사례> 임차인 乙은 임대인 甲의 집에 월 30만원에 월세를 살고 있었는데, 甲이 乙에게 다음 달부터 월세를 40만원으로 올려달라고 하였습니다. 이 경우 乙은 甲이 요구하는 대로 월세를 올려줘야 하는 것일까요?

정답은 “乙은 甲이 요구하는 대로 월세를 올려줄 필요가 없다.”입니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령에 의하면 차임 증액 청구의 경우 약정한 차임의 ‘20분의 1(5%)’을 초과하지 못하도록 규정하고 있기 때문에, 甲은 乙에게 5%(위 사례에서 30만원의 5%는 1만 5000원)를 초과하는 월세 인상을 요구할 수 없습니다.

또한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하고 있으므로, 만약 甲이 월세를 증액한지 1년을 넘지 않았다면 甲은 乙에게 월세를 또 올려달라고 요구할 수 없습니다. 그러나 위와 같은 5%의 제한은 임대차 기간 중 일 때만 적용되므로, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 할 때에는 5% 제한을 받지 않게 됩니다.

사례> 임대인 A와 임차인 B는 임대차계약을 체결하면서 임대차 기간을 정하지 않았습니다. 1년이 지난 후 임대인 A는 임차인 B에게 “계약 기간을 따로 정하지 않았으니 임대차 계약을 종료하겠다. 다음 달까지 집을 비워 달라.”라고 요구하였습니다. 날씨도 춥고 당장 이사할 곳을 구하기 힘든 B는 매우 난감한 상황이었습니다. 이때 B는 A의 요구대로 집을 비워야만 하는 걸까요?

정답은 B는 A의 요구대로 집을 비워줄 필요가 없습니다. 주택임대차보호법은 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.’라고 규정하고 있으므로, 계약기간을 정하지 않았을 때 임대인인 A는 2년 전에 임차인 B에게 집을 비워달라고 요구할 수 없지만, 임차인인 B는 2년 전이라도 임대인 A에게 나간다고 할 수 있습니다.

또한 주택임대차보호법에는 묵시의 갱신 조항을 규정하고 있습니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이 묵시의 갱신입니다.

묵시의 갱신의 경우 임대차 존속기간은 2년으로 보는데, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 이 계약 통지는 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 묵시의 갱신은 임차인에게 매우 유리한 제도입니다. 다만 임차인이 2기의 차임액을 연체할 경우 묵시의 갱신 조항이 적용되지 않으니 차임 연체를 하지 않도록 유의하셔야 합니다.

만약 임대차계약과 관련하여 임대인과 임차인이 분쟁이 발생한 경우 주택임대차분쟁조정위원회를 활용하실 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 적은 비용으로 신속하게 주택 임대차 분쟁을 해결하기 위한 목적으로 2017년에 처음 도입된 제도로 출범 6개월 만에 분쟁해결률이 93.2%에 이르고 있으니, 이 제도를 잘 활용하셔서 저렴한 비용으로 주택임대차 관련 분쟁을 신속하고 원만하게 해결하시길 바랍니다.

끝나지 않을 듯했던 겨울 추위가 한풀 꺾이면서 졸업·입학 시즌이 다가오고 있습니다. 새로운 계절의 시작과 함께 새로운 세계로 첫 발을 내딛는 독자여러분들을 응원합니다. 부족한 글을 읽어주셔서 감사합니다. 다음 회차에는 더욱 유익한 내용으로 찾아뵙겠습니다.