독자여러분! 戊戌年 새해가 밝았습니다. 새해 복 많이 받으시고 소망하는 일 모두 이루시길 바랍니다. 오늘은 주택임대차보호법의 주요 내용에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 목적으로 1981년 처음 제정된 법으로, 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차인의 권리를 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법입니다.

우선 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 대항할 수 있고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. ‘대항할 수 있다’라는 말의 의미는 임차권을 주장하여 사용·수익할 수 있다는 것을 의미합니다.

주민등록은 임차인 본인의 것 외에 가족의 것이어도 무방합니다. 주민등록을 하실 때 주의하실 점은 주민등록이 주택의 등기부상 주소와 일치하여야 하고, 다가구용 단독주택은 호수를 기재할 필요는 없으나, 다세대주택의 경우 동·호수 까지 기재하여야 합니다.

만약 실수로 주민등록을 잘못하여 잘못 표시된 주민등록상의 주소를 정정한 경우 주소 정정 시부터 대항력이 발생하여 손해를 보실 수 있으니 주의하셔야 합니다. 주민등록과 인도는 대항력의 존속요건이므로 계속 유지되어야 합니다.

따라서 대항요건을 갖춘 후 임차인의 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 대항력이 소멸하니, 부득이하게 주민등록을 다른 곳으로 이전해야 할 일이 생긴다면 임차인 본인의 주민등록을 이전하더라도 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 유지하여 대항력을 유지할 수 있도록 하여야 합니다.

또한 임대차계약서에 확정일자를 갖춰야 보증금에 대하여 우선변제권이 인정되므로 올바른 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 확정일자란 법원 또는 주민센터 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차 계약서 여백에 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이 날짜를 의미합니다. 요즘은 직접 법원 또는 주민센터를 방문하지 않고 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서도 편하게 확정일자를 받을 수 있습니다.

주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권이라는 제도가 있는데, 이는 경매신청등기 전에 대항요건을 갖춘 주택임차인이 보증금중 일정액 이하인 소액임차인이 보증금 중 일정액에 관하여 선순위 담보물권자 보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 의미하는데, 보증금 기준 및 최우선변제금은 아래와 같습니다.

위 금액에 해당된다면 선순위 담보물권자보다도 우선하여 최우선변제를 받을 수 있으므로 경제적 약자인 임차인에게 매우 유리한 제도라고 할 수 있습니다. 최우선변제를 받고 난후 나머지 임차보증금에 대하여는 확정일자 순서에 따라 후순위자보다 우선변제를 받게 됩니다.

지금까지 주택임대차보호법 중 가장 중요한 내용인 우선변제권에 대하여 간략히 살펴보았습니다. 다음시간에는 주택임대차보호법이 규정하고 있는 임대차 기간 및 갱신 요건에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

올겨울에는 동시에 A형·B형 독감 유행이라는 이례적 현상도 지속되고 있는데, 독자 여러분들은 감기에 걸리지 않도록 주의하셔서 건강한 겨울을 보내시길 바랍니다. 감사합니다.