독자여러분! 그동안 잘 지내셨나요? 어느덧 2017년도 얼마 남지 않았는데, 남은 기간 동안 한해를 잘 마무리하시길 바랍니다.

 

우리는 살아가면서 임대차 계약을 빈번히 체결하는데 많은 분들이 임대차계약 체결 시 주의해야 할 사항에 대하여 간과하신 후 예상치 못한 손해를 보고 뒤늦게 후회를 하시곤 합니다. 그런 점을 방지하기 위하여 이번 시간부터는 주로 임차인 입장에서 임대차 계약에 대하여 꼭 알아두셔야 할 사항들에 관하여 연재를 하려고 합니다.

 

먼저 부동산 임대차 계약 체결과 관련하여 임대차 계약을 체결할 때 반드시 확인하거나 알아두어야 할 점, 두 번째로 부동산 임대차 계약 체결 이후 주민등록과 인도·확정일자를 받아 두어야 하는 이유에 대하여, 세 번째로 임대차 계약 종료 시 임차인이 투하한 시설비·인테리어 등 비용을 임대인에게 주장할 수 있는 비용상환청구권 등에 대하여 차례로 설명 드리도록 하겠습니다.

 

그럼 오늘은 임대차 계약 체결과 관련하여 주의하여야 할 점에 대하여 알아보겠습니다.

 

우리는 일반적으로 임대차 계약 체결 시에 통상 부동산 중개업소를 이용하여 계약을 체결합니다. 부동산 중개사는 무슨 일을 할까요?

 

부동산 중개사는 임차인으로부터 중개 수수료를 받고 부동산을 중개를 하는 일종의 수임인이므로 임차인이 법적으로 문제가 없는 집을 임차할 수 있도록 임차 목적물의 사용수익관계·권리관계 등에 대하여 추후 문제가 되지 않도록 확인하고 설명하고 계약 체결을 도와줄 의무가 있습니다.

 

또한 부동산 중개사는 중개계약 체결 이후 중개대상물 확인 설명서를 교부하면서 중개대상물에 대하여 법적으로 문제가 없다는 확인·설명을 할 의무가 있습니다.

 

만약 부동산 중개사가 이러한 설명의무를 제대로 하지 아니하여 임차인에게 손해가 발생하였다면 임차인에게 손해배상의무를 지게 됩니다. 공인 중개사법 제30조 제1항에서는 “개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있습니다.

 

또한 공인중개사법 제15조 제2항은 “소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.”라고 규정하고 있으므로, 소속공인중개사 또는 중개보조원이 잘못을 했을 경우 이들을 고용한 공인중개인이 대신 사용자 책임을 지게 됩니다.

 

한편 공인중개사법은 부동산 중개사가 거래 당사자에게 재산상의 손해를 끼칠 경우에 대비해 보증보험에 가입하거나 한국공인중개사협회 공제에 가입해 공제증서를 교부받고 공제료를 납부하도록 규정하고 있습니다.

 

따라서 임차인은 부동산 중개사를 통하여 임대차 계약 체결을 할 경우 한국공인중개사 협회 등의 공제증서를 꼭 교부 받으셔야 나중에 법적인 문제가 발생하더라도 발생하는 손해에 대하여 공인중개사협회 등으로부터 배상을 받을 수 있습니다.

 

다음으로 임차인은 부동산 임대차 계약 체결 시 임차하고자 하는 부동산의 등기사항전부증명서를 그 자리에서 바로 부동산 중개인에게 요구하고 열람을 하여 실제 소유자가 맞는지, 대리인이라면 대리권은 있는지를 확인하여야 합니다.

 

대리인이라면 반드시 본인의 인감도장이 날인되고 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하여야 나중에 대리권 수여 여부로 인한 법적 분쟁이 발생하지 않을 것입니다. 만약 소유자는 남편인데 부인이 계약자로 나왔다고 하더라도 반드시 본인에게 신원을 묻고 임대 의사 여부를 직접 확인하여야 합니다.

 

만약 임차하고자 하는 부동산에 근저당권이나 가압류·압류 등이 설정되어 있는 경우 임대인의 신용상태에 대하여 한번 쯤 더 생각을 하고, 부동산 중개인에게 문제가 없는지 다시 한 번 확인하고 질문하는 신중함이 필요합니다.

 

특히 근저당권이 설정되어 있는 경우 해당 부동산의 시세가 얼마인지를 확인하고 근저당권의 채권 채고액을 확인하여 전문가에게 임대차계약을 체결해도 안전한 건물인지 확인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다.

 

또한 임대 목적물에 가압류·가처분·가등기 등이 경료된 경우에는 통상 임대인이 채무를 변제하지 못하여 채무가 많다고 볼 여지가 있으므로 그 임대 목적물의 임차는 되도록 피하는 것이 좋을 것입니다.

 

마지막으로 임대차 계약을 체결한 후 무엇보다도 중요한 것은 해당 주민 센터에 가서 전입신고를 한 후 임대차 계약서에 확정일자를 받는 것입니다. 전입신고 및 확정일자는 임대차 계약을 체결한 목적물에 대하여 다른 사람의 인도 요구를 거절할 수 있는 대항력과 다른 채권자들보다 보증금에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있는 부분이므로 다음 시간에 더욱 자세하고 쉽게 설명 드리도록 하겠습니다.

 

지금까지 실생활에서 빈번히 일어나는 임대차계약을 체결할 때 유의사항에 대하여 간략히 살펴보았습니다. 위의 사항을 숙지하시고, 해당 목적물에 관하여 임대차 계약을 체결해야 하는지 의문이 생기시면 근처 법률전문가를 찾아가 상담을 받으시는 것도 좋은 방법입니다.

 

본격적인 추위가 시작되고 있는 계절입니다. 독자여러분! 꼭 건강 잘 챙기시고 다음 시간에 뵙겠습니다. 감사합니다.