양도부동산이 실지거래가액 계산 대상에 해당되는 경우 실제증빙에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고 납부해야 합니다.

양도차익=실지양도가액-필요경비

필요경비(취득에 소요된 비용, 취득 후 지출한 비용, 양도비용)

 

▲ 정해열 공인회계사

1. 취득에 소요된 비용

당해 자산의 매입가격, 취득세, 등록세, 부동산 중개수수료, 등 모든 비용을 공제한다. 신축인 경우에는 신축하면서 소요된 매입가격과 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용, 명도비용, 인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함됩니다. 다만, 취득세 등록세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있습니다.

(증빙서류 예시)

 1) 취득 양도시의 매매계약서

 2) 대금수수 영수증(무통장으로 거래 시 무통장 입금증)

 3) 거래상대방의 거래사실 확인서

 4) 건물을 신축한 경우 도급계약서 , 대금지급영수증 , 세금계산서

 5) 기타 대금지급을 입증할 수 있는 서류

2. 취득 후 지출한 비용

부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용도 필요경비로 공제 받을 수 있습니다.

 1) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용

 2) 엘리베이트 또는 냉난방장치 설치비용

 3) 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용

 4) 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로신설비용

예를 들면 아파트의 경우 새시설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 공제 가능하나, 벽지나 장판의 교체비용, 싱크대나 주방기구의 교체, 외벽도색비용, 조명기구 교체비용은 공제 받을 수 없습니다. 그리고 지출되었다 하더라도 세금계산서나 공사대금을 지급하였다는 증빙이 없으면 불가능합니다.

3. 양도비용

자산을 양도하기 위해 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로서 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수가 있습니다.

4. 시사점

실거래가 기준 양도세의 신고 납부에 있어서 가장 합법적이며 합리적인 절세의 방법이 있다면 부동산을 취득하는 시점부터 관련증빙을 꼼꼼히 챙기고, 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가 부담하는 일이 없도록 해야 한다는 것입니다.

 

                           <정해열 공인회계사>

                      ▲ 85년 대구 고등학교 졸업

                      ▲ 93년 계명대학교 경영학과 졸업

                      ▲ 02년 제39회 세무사 2차 시험 합격

                      ▲ 03년 제38회 공인회계사 2차 시험 합격

                      ▲ 03년 신한 회계법인 대구지점 근무

                      ▲ 05년 유정 세무회계사무소 대표(현)

※ 유정 세무회계사무소

(전화 : 053-801-7979,   E-mail :  kioi333@yahoo.co.kr )

 

 

 

 

 

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