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〔배성근의 알기 쉬운 부동산〕
물리적 분석으로 배보다 큰 배꼽을 막는다!

기사입력 2007-04-24 오전 8:41:54

▲ 배성근 공인중개사의 모습(우)

물리적 분석이란 한마디로 기술적 분석을 일컫는다. 기술적 분석은 사실 전문가의 도움을 받아야 한다. 굳이 많은 비용이 들어가는 정밀분석을 할 필요 없이 전문가들은 육안검사로도 건물의 노후 정도를 금세 파악할 수 있기 때문에 현장에 동행하는 것이 좋다. 건물을 살 때 이러한 기술적 분석을 철저히 하지 않으면, 나중에 건물 보수비용이 막대하게 들어갈 수도 있기 때문에 수고스럽더라도 반드시 철저하게 기술적 분석을 해야 한다.

만약 콘크리트를 적게 썼거나 내부에 부실한 동파이프를 썼다면 10년 후부터 부식이 일어난다. 겉으로 보기에는 별 문제가 없어 보인다 해도 오래된 건물이라면 철저하게 기술적 분석을 해야 한다. 만약 투자한 뒤 문제점을 발견하게 된다면 생각보다 많은 유지비용, 보수비용이 필요할 것이다. 그러므로 부동산가격이 턱없이 낮을 때는 기술적으로 문제가 있는 건 아닌지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

▲ 공인중개사 실무교육에서 강의를 진행 중인 배성근 지부장!

그러나 요즘 같은 환경에서 부동산투자를 하기란 만만치 않다. 각종 공법상 규제에다 세금부담까지 늘어나 투자선택 폭이 줄어들고 그만큼 많은 투자비용이 들어가는 반면 수익은 전과 같지 않기 때문이다. 또한 자주 바뀌는 법률과 정책을 따라잡기란 쉽지 않은 일이다.

모든 것을 다 알기 어려우며 그리고 다 알 이유도 없다. 다만 부동산투자에 관한 의사결정을 함에 있어 절대적인 원칙인 입지분석, 법률적 분석, 수익성 분석, 물리적 분석은 반드시 알아둘 필요가 있다. 그렇다고 네 가지 분석을 항상 같은 비중으로 다룰 필요는 없다. 부동산 상품에 따라 비중을 두어야 할 부분이 조금씩 다르기 때문이다.

이를테면, 토지에 투자할 생각이라면 입지 분석에 초점을 두어야 하며, 상가에 투자할 생각이라면 수익성 분석에, 그리고 빌딩투자 시에는 기술적 분석에 초점을 두어야 한다. 이러한 과학적 분석을 토대로 투자하는 것은 결국 시간과 비용 등 제반 위험의 축소와 더불어 성공확률을 높이는 만족스런 결과를 얻을 수 있는 지름길이다.