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〔배성근의 알기 쉬운 부동산〕
과학적 투자! 법률적 분석으로 사전문제 해결

기사입력 2007-04-10 오전 8:34:38

법률적 분석으로 골치 아픈 문제는 사전에 피한다!

▲ 배성근 공인중개사!

법률적 분석은 등기부등본을 통해 진정한 소유자가 누구인지 또 저당권, 근저당권, 지상권, 가압류, 가처분 등 부동산이 담보 및 용익물권으로서 사용되고 있는지를 판단하는 것이다. 등기부등본이나 권리관계에 문제가 있거나 채권․채무․가압류․가처분 상태에 있는 부동산이라면 나중에 투자자가 곤경에 처할 수도 있다.

특히 등기부등본에서 가장 자주 볼 수 있는 권리가 저당권과 근저당권이다. 저당권은 부동산을 담보로 돈을 빌리고 저당권설정계약을 통해 등기를 함으로써 성립하며 모든 채권에 우선하여 변제 받을 수 있는 물권이다. 즉 등기상에 저당권이 설정된 상태에서 건물이 경매로 넘어갔다고 가정했을 때, 우선선위에 따라 전액을 낙찰가액 한도 내에서 보장받을 수 있다.

그러나 일반 채권의 경우(차용증, 현금 보관증만 써준 경우)는 저당권을 설정한 사람보다 먼저 돈을 빌려주었어도, 즉 선순위라고 하여도 저당권자에게 밀린다. 저당권자가 법률상 우선이기 때문에 저당권자가 가져가고 남은 부분을 모든 채권자들이 모여 채권금액의 비율에 따라 나누어 가져야 한다.

만약 등기부등본상에 전세권이 설정되어 있다면 이는 일반적으로 생각하는 전세의 개념과 다르다. 전세권 역시 법률적으로 ‘물권’이라 하여 건물의 전체 또는 일부를 지배할 수 있는 권리로서 강력한 자위를 가지고 있다. 그러나 일반적으로 알고 있는 전세는 채권적 전세로서 현재 주택이나 소규모 점포에서 많이 볼 수 있는 형태이고, 목적 부동산을 사용․수익할 것을 청구할 수 있는 채권에 지나지 않는다. 실제로 전세권을 설정하는 경우는 주로 대형빌딩이거나 전세금액이 엄청난 경우다. 일반적으로 건물주가 전세권을 설정해주는 경우는 드물다.

지상권이란 ‘토지 사용에 대한 권리’로서 타인의 토지에 대하여 지료를 지급하고 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 부동산에는 토지주와 건물주가 다른 경우가 종종 있는데, 이러한 건물을 임차할 경우에는 건물주(지상권자)와 계약해야 한다. 토지주가 아무리 자기 땅이라고 우겨도 지상권이 설정되어 있는 한, 최소 15년 동안은 건물주가 모든 권리를 가지고 있다고 보아야 할 것이다. 최근에는 토지주가 건물을 짓기 위해 금융권에서 자금을 빌릴 때 금융권에서 토지에 대한 저당권과 지상권을 동시에 설정하는 경우가 많다.

가압류는 채권자, 즉 저당권 등을 설정하지 않고 돈을 빌려준 사람이 채무자가 임의로 그의 재산이 건물 등을 처분하지 못하게 하기 위해서 사용하는 것이다. 물론 돈을 제때에 갚지 않아서 가압류를 하는 경우도 많다. 가압류 상태인 부동산은 ‘가압류 → 본압류 → 경매 신청 → 경매개시’의 절차로 경매에 넘어갈 가능성이 농후하기 때문에 조심해야 한다.

반면 가등기는 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 채무자 또는 제3자에게 속하는 소유권 및 기타의 권리를 채권자에게 이전 할 목적으로 행해지는 대물변제의 예약 또는 매매의 예약이라 할 수 있다. 그러므로 등기부등본에 가등기가 설정되어 있다면 일단 경계를 해야 한다. 매매 또는 임대계약 이전에 가등기를 해결해줄 수 있는지 여부를 필히 확인하도록 한다.

※ 다음 시간에는 〔보고보고 자꾸 봐야하는 수익성 분석〕편이 이어집니다.