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〔배성근의 알기 쉬운 부동산〕
불확실한 시대 과학투자법으로 극복한다!

기사입력 2007-04-03 오후 8:05:58

※ 경산인터넷뉴스는 매주 화요일 대한공인중개사협회 경북지부장 배성근 공인중개사의 알기 쉬운 부동산 칼럼을 게재 독자들에게 부동산에 관한 지식을 제공하겠습니다. 많은 관심을 부탁드립니다.

▲ 배성근 공인 중개사!!!

과거처럼 누구나 요행으로 쉽게 부동산 투자로 성공하던 시기는 지났다. 앞으로도 그런 기회는 오지 않을 것이다. 이제 부동산 투자는 운으로 성공할 수 있는 게 아니다. 성공비율을 따지자면 운은 기껏해야 10%에도 미치지 못한다. 나머지 90%는 과학적 분석이 요구된다. 경기 사이클, 부동산 사이클을 아는 것도 과학적 분석이 있기에 가능한 것이다.

따라서 주먹구구식으로 ‘이럴 것이다, 저럴 것이다’라는 말에 현혹되어 섣불리 투자하는 것은 위험천만한 것이다. 객관적 통계와 자료를 통해 분석하고, 현실에 대입하여 검증한 뒤에 투자해야만 성공확률을 높일 수 있다. 불확실성에 갇혀있는 세상이라 할지라도 불변의 절대적인 무엇이 있다. 부동산에서도 그러한 진리가 존재한다. 부동산투자에 성공하기 위해서는 알아두어야 할 것은 무엇인가.

※ 부동산은 공간이며 위치체이다

맨 처음 분석해야 할 것은 부동산의 입지 조건이다. 예를 들어 브랜드 가치도 별로 없을뿐더러 부실하게 지어진 소규모 아파트단지라 해도 강남에 있다는 이유만으로도 강남권 아파트가격이 상승하면 동반상승하는 경향이 강하다. 2006년 8월 중순 현재 강남구 아파트의 평균 매매가는 평당 2,600～4,000만 원 선이다. 아무리 수준 낮은 아파트라 해도 강남에 있다는 이유만으로도 평당 2,000만 원 이상의 가격에서 거래되는 것이 현실이다.

반대로 서울에서 아파트가격이 가장 싼 지역 중 하나인 도봉구 등 강북권내 아파트 평균가격은 평당 700～800만 원 선. 1,000세대 이상 대규모 단지에 속할 뿐만 아니라 고급 마감재를 사용하고 인지도가 높은 브랜드의 아파트라 하더라도 강남의 최저가격을 뛰어넘기가 사실상 힘들다. 이렇게 동일한 평형, 동일한 구조, 동일한 브랜드를 사용하고 있음에도 가격이 벌어지는 것은 바로 지리적 위치 차이 때문이다.

위치로서의 부동산을 판단하기 위해서는 거리라는 개념을 먼저 이해해야 한다. 부동산에서 말하는 거리는 실측거리, 시간거리, 운임거리, 의식거리 등으로 구분된다. 이중 실측거리란 실제로 측량한 거리를 말하며 시간거리는 교통수단마다 도착할 때까지 걸리는 시간, 운임거리란 교통수단에 따른 경제적 비용을 일컫는다. 이에 비해 의식거리는 처음 낯선 곳을 방문하는 사람이 그렇지 않은 사람보다 더 많은 시간이 걸린다고 생각하게 되는 것을 말한다.

부동산투자에 성공하기 위해서는 교통혁신 등에 따른 지역 환경변화와 함께 이러한 시간거리, 의식거리 등의 단축 등도 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

정부가 작년 12월 발표한 제3차 수도권 정비계획안(2006년～2020년)에 따르면 앞으로 수도권은 10개 도시권으로 육성된다. 이에 따라 남양주, 포천, 김포, 인천을 잇는 제2외곽순환고속도로와 각 지역 간 도로 및 철도망이 구축될 전망이다. 용인․김포․하남․광명․의정부 경전철 등도 착공중이거나 검토 중에 있다. 지하철은 분당선 연장선, 신분당선, 7․8호선 연장선, 신안, 산선, 수인선 그리고 인천2호선 등이 공사 중이거나 착공예정이다. 경춘선과 경의선의 복선화도 진행되고 있다.

사회기반시설인 도로망이 제대로 확충되면 시간거리는 더 가까워질 것이고, 운임거리는 더 낮아질 것이며 의식거리는 더 좁혀질 것이다. 통상 부동산은 개발계획 발표시점과 공사 착공시점, 그리고 완공시점 등 소위 ‘3승 법칙’에 따라 가격이 오른다. 이러한 부동산공간이자 위치로서의 부동산 성격을 파악한 후 앞으로 더 개발될 지역인가, 또한 앞으로 주거수요가 늘어날 지역인가를 살펴보아야 한다. 즉 자신이 투자하려는 부동산이 앞으로 자산가치가 상승할 만한 지역적 조건, 즉 학군, 편의시설, 교통, 환경여건 등의 요소를 지니고 있는지 반드시 따져보아야 한다.

※ 다음 시간에는 〔법률적 분석으로 골치 아픈 문제는 사전에 피한다〕편이 이어집니다.

<배성근 지부장 프로필>