▲ 최정식 변호사

우리 민법은 ‘부동산에 관하여 소유권을 취득하기 위해서는 반드시 등기를 하여야 한다. ’ 라는 취지로 규정하고 있습니다.(민법 제186조) 그런데 사회 일반에서도 널리 알려져 있는 바와 같이 부동산에 대해서 20년 이상 점유하는 경우에는 소유권을 취득하는 길이 있습니다. 다만 일반인이 알고 있는 바와 같이 무조건 20년 이상 점유하고 있다고 하여 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 즉 일정한 요건을 갖추어 20년 이상 점유하여야 소유권을 취득할 수 있는 것입니다.

우리 민법 제245조 제1항은 “20년간 소유의 의사로 평은, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”라고 규정하고 있습니다. 즉 20년간 점유하되, 소의의 의사로, 평은, 공연하게 점유하여야 소유권을 취득할 수 있는 것입니다.

소유의 의사로 점유한다는 것을 법률적으로 “자주점유”라 하는데, 우리 민법은 모든 점유는 자주점유로 추정하고 있습니다. 다만, 판례는 자주점유의 추정이 번복되는 경우로 2가지를 들고 있는데. 그 하나는 “권원의 성질”에 따른 자주점유 추정의 번복이고 나머지는 “자주점유를 부정할 만한 객관적 상황”이 있는 경우입니다.

권원의 성질에 의해 자주점유의 추정이 번복되는 경우는 점유의 원인이 지상권, 전세권, 임차권 등인 경우인데, 이는 점유자가 그 부동산의 소유자가 타인이라는 것을 명백히 알고 있기 때문에 자주점유의 추정이 번복되는 경우이다. 

자주점유를 부정할 만한 객관적 사정이 있는 경우에도 자주점유의 추정은 번복됩니다. 같은 취지의 다음과 같은 판례가 있습니다.

“점유자가 점유 개시 당시에 소유권취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 점유한 ‘악의의 무단점유’의 경우에는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 하므로 자주점유의 추정은 깨진 것입니다.”(대법원 95다 28625 판결)

즉 위 판례도 자기 스스로 소유하려는 의사가 있었다고 할지라도 소유권취득의 권원이 없다는 사실을 잘 알고 있었으므로 자주점유의 추정이 깨어진 경우라 할 것입니다.

점유취득시효의 그 다음 요건인 평은, 공연한 점유란 무엇일까

이는 점유하는 방식이 강제나 폭력에 의하지 않는 점유 및 남들에게 널리 알려서 하는 점유, 즉 숨어서 혼자 하는 점유가 아닌 점유를 말합니다. 그런데 점유자의 점유는 일반적으로 평은하고 공연한 점유로 추정됩니다.

결론적으로, 일반인이 아는 것처럼 20년간 토지를 점유한다고 하여 소유권을 취득할 수 있는 것은 아니고, 자기 자신의 소유라고 믿으면서 점유를 20년간 하여야 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만 실무와 관련하여 부동산의 점유 개시와 관련하여 어떤 증거가 없는 경우에는 승소하는 것이 용이하지는 않습니다.        <경주인터넷뉴스 제공>