K씨는 사업상 자금이 필요하여 2003년 7월에 분양받은 경기도 고양시 일산구 소재 아파트(분양가액 2억, 제세 공과금 1천만원)를 2006년 1월 3억원에 급히 매매하고 이에 따른 양도소득세를 신고하고자 세무사에게 신고를 의뢰했다.   세무사는 당해 아파트가 실지 거래가 기준(투기지역) 부동산에 해당되므로, 분양금액이나 새시 비용 등 관련 증빙을 요청하였으나 입주시 설치한 새시 비용 3백만원에 대한 증빙을 찾지 못해 제시하지 못했다.   제시한 서류를 검토한 세무사는 실제 소요된 비용에 따른 양도소득세 16,848,000원을 2개월 이내에 신고 납부하면 되나 새시 비용 3백만원에 대한 증빙이 없어, 이 금액의 상당세액 972,000원을 추가 부담해야 한다고 했다.

 

▲ 김정수 교수

실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세부담이 따른다.

따라서 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 확인하고 관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가 부담하는 일이 없도록 해야한다.

실제거래가액에 의한 양도차익 계산

양도부동산이 실지거래가액 계산 대상에 해당되는 경우에는 실제 증빙에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고∙납부하여야 한다.

양도차익=실지양도가액-필요경비

∙실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액

∙필요경비 : 취득에 소요된 비용(취득가액 및 부대 비용)+취득후 지출한 비용+양도비용

(1)취득에 소요된 비용

당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제한다.

건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용∙명도비용∙인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다.

다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정해주고 있다.

증빙서류 예시

∙취득 및 양도시의 매매계약서(양수자의 인감증명서와 인감도장이 날인된 양도계약서 첨부)

∙대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)

∙부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장

∙거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)

∙건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등

∙기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

(2) 취득 후 지출한 비용

부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있다.

본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용, 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용, 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용,  재해 등으로 건물∙기계∙설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용, 토지의 이용편의를 위한 장애물철거비용, 도로 신설비용, 기타 개량∙확장∙증설 비용 등을 공제받을 수 있다.

예를 들면 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 공제가 가능하나 벽지∙장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도색비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수 없다.

증빙서류 예시

∙공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증

∙기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

(3) 양도 비용

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다.

다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각하여야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으므로 주의해야 한다.

증빙서류 예시

∙양도비용 지급 영수증

∙인지세 납부 영수증

∙국민주택채권 등 매각 영수증

∙기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

<김정수경영회계사무소 대표 김정수(구미1대학세무회계전공겸임교수>

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