2008-03-01 오전 8:48:42
부동산 거래는 다른 자산거래와 비교할 때 거래금액이 크고 그에 따른 세금부담도 매우 커질 수 있으므로 거래를 하기 전부터 치밀한 계획이 필요하다.
▲ 정해열 공인회계사
자칫 잘못하면 단 하루차이로 수천만 원의 세금을 더 내야 하는 상황이 벌어질 수 있기 때문이다.
더욱이 완전경쟁 시장에서 자유로이 거래되는 상장주식 등 다른 재화와 달리 부동산은 불완전 경쟁시장에서 거래되고, 유동성이 취약한 자산이므로 사전에 충분한 시간을 갖고 접근하지 않으면 크나큰 경제적 손실을 입을 수도 있다.
따라서 부동산 거래시에는 장기적인 관점에서 보유와 처분 여부를 고려해야 하며, 처분시에는 시장상황을 고려하되, 동시에 처분시점(양도시점)을 조절하거나 취득시점을 조절하는 지혜가 필요하다. 즉, 부동산에 대한 사전 세무계획이 필요한 것이다.
세무계획(Tax planning)에 따라 부동산의 처분시기와 방법을 정할 때 유의해야 할 사항을 고려하면 다음과 같다.
1년 안에 처분한다면 6월 1일전에
보유하고 있는 부동산에 대하여 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 정하여 이 날 현재 주택, 건물 및 토지를 사실상 소유하고 있는 자에게 세금을 부과하고 있다.
따라서 5월 31일에 부동산을 양도하였다면 6월1일 현재 소유자인 매수자가 당해연도분 재산세를 납부해야 하며, 6월 2일에 양도하였다면 매도자가 보유한 기간이 5개월뿐이더라도 1년 치 세금을 매도자가 납부해야 한다. 그러므로 과세기준일(6월1일)을 전후하여 부동산을 양도하고자 하는 경우에는 6월1일 전에 양도해야 재산세 납세의무가 없다.
5년에서 10년 정도의 장기보유 여부 고려
부동산 정책은 경기상황에 따라 또는 정권의 이념에 따라 달라질 수 있으므로, 긴급한 자금상의 압박이 없다면 5년에서 10년 정도의 장기보유 여부에 대해서도 고려해야 한다.
이때는 보유세 부담을 질 수 있는 능력이 전제되어야 하며, 동시에 동일한 투자금액을 다른 자산에 투자했을 때의 수익률과 비교하여 우위에 있다는 판단이 서야 한다.
토지에 건물을 올려 수익용 부동산으로 전환 고려
토지를 처분하지 않고 건물을 지어 수익용 부동산으로 전환할 경우에는 토지가 더 이상 비사업용토지가 아니므로 중과대상에서 제외될 수 있으므로 처분시기를 고민할 필요는 없다.
다만 수익용 부동산의 경우에는 입지조건이나 건물의 용도 등을 고려해야 하며, 특히 주거용 건물일 경우에는 1세대 다주택자에 해당될 수 있다는 점에 유의하여야 한다.
부동산을 증여하는 경우도 고려
상속과 증여는 맞물려 있으므로 자녀에게 증여하는 경우에는 반드시 10년을 단위로 이뤄져야 하는데, 만약 증여했다가 10년 이내에 상속을 해야 한다면 오히려 증여가 불리할 수도 있으므로, 이점에 유의한다.
세무계획(Tax planning)은 반드시 세무전문가와 상담해야
세무계획시에는 보유 부동산 전체에 대해 처분방안을 고려해야 한다.
부동산을 처분시 계획을 세울 때와 그렇지 않을 때에 최대 1억 원 이상의 세금차이가 발생할 수 있다.
또한 부동산을 투자의 관점에서 다른 자산에 대한 투자와 비교할 때 수익률 우위 여부를 검토해야 하고, 이 경우에는 경제적 기회비용이라는 측면에서 그 이상의 차이도 발생할 수 있다.
따라서 부동산의 보유와 처분에 대해서는 사전에 반드시 세무전문가와 상의하는 것이 필수적이다.
<정해열 공인회계사>
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▲ 85년 대구 고등학교 졸업
▲ 93년 계명대학교 경영학과 졸업
▲ 02년 제39회 세무사 2차 시험 합격
▲ 03년 제38회 공인회계사 2차 시험 합격
▲ 03년 신한 회계법인 대구지점 근무
▲ 05년 유정 세무회계사무소 대표(현)
※ 유정 세무회계사무소
(전화 : 053-801-7979, E-mail : kioi333@yahoo.co.kr )
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