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[배성근의 알기 쉬운 부동산]
권리분석요령(마지막 회)

2007-12-26 오전 8:29:26

● 권리분석의 핵심

- 등기부(등기순위)보는 법

저당권이 없는 경우

등기상의 가압류 설정일자와 세입자의 대항요건 구비일은 비교하면 된다. 대항요건 구비일이 가압류 일자보다 빠르면 경매결과 임대보증금은 낙찰자의 추가부담이 된다.

마지막으로 주의 해야 할 사실은 임차인의 존재 여부는 경매당일 사건 목록에 첨부된 부동산 점유현황을 반드시 확인해야 한다. 입찰1주일 전 비치되는 임대차 현황조사서로 1차 확인한 후 입찰전 재확인 절차를 거쳐야 한다.

▲ 배성근 공인중개사

표) 사례(하자 판별법)

구분	등기관계	임대차관계	경매참가여부
사례1	저당 1998. 07. 02 가등기 1999. 08. 14	전세 2000. 05. 15 전세 2000. 07. 16	○
사례2	가등기 1998. 05. 27 저당 1998. 10. 11	전세 1998. 05. 25 전세 1999. 03. 18	*
사례3	저당 2002. 03. 02	전세 2002. 03. 01	*
사례4	가등기 2001. 04. 04	전세 2001. 04. 03	*
사례5	압류 2002. 05. 06	전세 2002. 05. 06	○

(사례1)

1순위 저당이 세입일자 보다 빠르면 아무런 걱정 없이 경매에 참여해도 된다. 저당보다 뒤지는 가등기가 말소됨은 물론 임차보증금의 추가 부담도 없다.

(사례2)

전입일자>가등기, 저당권 설정일자 경매참여를 단념해야 하는 경우인데 입찰일은 1998년 5 월 세입자의 입찰보증금을 떠있게 되고 가등기도 말소되지 않아서 소유권을 상실할 가능성이 짙다. 이런 물건은 입찰가격이 자꾸만 떨어져 속사정을 모르는 경매초보의 시각으로는 탐스러운 사과처럼 보일지도 모른다.

(사례3)

1순위 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우는 보통세를 놓는 것과 은행등에 저당을 잡히는 일이 동시에 진행되는 경우가 많기 때문에 빈번히 부담하는 사례이다. 이 때는 등기상의 권리종류에 따라 사정이 달라진다. 사례3은 경매가 되더라도 임차권은 소멸되지 않는다. 때문에 임차보증금을 추가 부담해야 하는 경우이다.

(사례4)

가등기와 임차권의 효력이 같은 날 성립된 예이다. 임차인은 본등기 이전의 합리적인 점유자이므로 대항력을 인정받는다는 것이 판례의 취지이다. 역시 좋지 않은 물건이다.

(사례5)

말소기준권리(압류)와 임차권이 같은 날 충돌한 경우이다. 압류일자와 전입일자가 똑같은 이 경우 경매절차가 합법적으로 진행되는 이상 임차인은 낙찰자에게 임차보증금을 요구 할 수 없다. 경매에 참가해도 좋은 물건이다.