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[배성근의 알기 쉬운 부동산]
권리분석요령(2)

2007-12-11 오전 8:28:31

● 권리분석의 핵심

- 등기부(등기순위)보는 법

▲ 배성근 공인중개사

(2) 우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 기재된 모든 권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적는다. 이때 예고등기가 등기부상에 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨 윗부분을 차지하면 안심하고 경매에 참가해도 된다. 낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문이다.

* 예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 된다. 따라서 예고등기, 유치권이 있는 물건은 전문가가 되기 전에는 피하는 것이 좋다.

표1) 낙찰자의 부담이 없는 경우

등기순위	권리의 종류	경매결과
1	근저당	말소
2	지상권	말소
3	가등기	말소
4	가처분	말소

표2) 낙찰자의 부담이 있는 경우

등기순위	권리의 종류	경매결과
1	가등기 or 가처분	말소
2	저당권	말소
3	지상권	말소
4	전세권	말소

이것이 “낙찰자가 부담하지 아니한 등기상의 권리는 모두 말소된다”는 민사집행법상의 “소제주의” 이다. 그러나 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 전세권 등이 1순위를 차지하면 경매는 단념해야 한다. 낙찰 받더라도 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 한다.

가처분의 인수는 소유권의 상실을 뜻하며 지상권 인수는 “사용불가” 판단에 가깝다. 전세권 인수는 입찰 대금 외에 전세보증금의 추가 부담을 의미한다. 다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다.

전세권자가 직접 경매를 신청했거나 경매신청일 기준으로 6월내에 전세기간이 만료되는 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다. 또한 최선순위 가등기는 가등기의 성격을 따져야 한다. 담보가등기(가등기 이후에 채권금액이 적혀있는 경우)는 저당권과 동일한 효력을 가져 말소된다.

소유권이전 청구권보존 가등기의 경우에는 낙찰자가 인수해야 하고 최악의 경우 소유권을 상실할 수 있으므로 단념하는 것이 좋다. 이 같은 원칙만 새겨두면 경매 참여자가 알아야 할 기초 지식중 반은 터득한 셈이다.