▲ 배성근 공인중개사

● 권리분석의 기초

 1. 권리분석을 함에 있어 가장 먼저 해야할 일은 말소 기준권리를 찾아내는 일이다. 말소기준권리에는 (근)저당권, (가)압류권, 담보가등기, 강제경매기입등기 등이 있다.

 2. 말소권리기준들 중에서 등기부상 가장 먼저 등기되어 있는 것이 당해 사건의 기준권리가 되고 이 말소기준권리보다 먼저 등기부에 등재되어 있는 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 소유권이전청구권 보전가등기와 임차인 중에서 임대차계약과 주택의 인도, 전입신고를 먼저 한 임차인이 인수 대상이 될 것이고, 이들 권리들이 말소기준권리보다 뒤져 있으면 낙찰로 인하여 말소되게 되어 낙찰자가 인수할 필요가 없게 된다.

 3. 등기부상에 예고등기는 말소기준권리보다 앞서 있든 뒤져 있든 관계없이 낙찰자가 항상 인수하게 된다. 예고등기는 낙찰로 인한 소유권이전 등기 시 말소되지 않는 등기이기 때문이다.

 4. 유치권의 경우는 그 권리의 성질상 등기할 수 없는 권리이고, 목적물을 점유함으로써 주장할 수 있는 권리이기에 역시 말소 기준권리와 관계없이 낙찰자가 항상 인수하게 된다

● 권리분석의 핵심

 - 등기부(등기순위)보는 법

(1) 등기부동산 권리관계를 알려주는 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있다. 표제부에는 부동산의 지번과 면적이 나타나고 갑구에는 소유권 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매신청 등이 보인다.

이중 경매 참여자들이 유의해야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기 세 가지다. 이러한 권리들이 있는지를 확인한다. 을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권 등이 기재된다. 마찬가지로 지상권, 지역권, 전세권의 존재여부를 파악한다.

다음으로 등기순위를 점검한다. 같은 갑구나 을구내에서는 󰡒순위번호󰡓가 빠를수록 권리가 앞선다. 그러나 갑구와 을구간 권리순서는 등기소에서 접수순서대로 부여하는 일련번호 성격의 󰡒접수번호󰡓로 결정된다.

󰡒등기순위󰡓는 경매에서 대단히 중요한 역할을 하는데 경매참여 여부가 여기에 달려있기 때문이다.

                         

                    ▲ 경북대학교 경제학과 졸업

                    ▲ 경산시 소재 예주공인중개사사무소 대표

                    ▲ 대한공인중개사협회 전임교수

                    ▲ 세계인권연맹 전문위원

                    ▲ 법무부 대구·경북 범죄예방 위원

                    ▲ 한나라당 경상북도 중앙위원회 부회장

                    ▲ 한나라당 경산·청도 홍보위원회 회장

                    ▲ Christopher 리더쉽 22기 회장

                    ▲ 2006년 올해의 공인중개사 대상 수상

                    ▲ 2006년 ‘올해를 빛낸 아름다운 경영인’ 선정

                    ▲ 2007년 ‘자랑스런 대한민국 CEO’ 대상

                    ▲ 시사뉴스 PEOPLE 자문위원

                    ▲ 대한공인중개사협회 경상북도 지부장

※ 배성근 공인중개사

Tel : 053-812-0880  E-mail : landsarang2004@hanmail.net

 

 

 

 

      경산인터넷뉴스는 참신한 시민기자를 모집하오니 많은 참여 바랍니다.

시민과 함께 지역정보를 이끌어가는 ⓒ경산인터넷뉴스 www.ksinews.co.kr

기사제보 ksinews@hanmail.net

☎053)811-6688/ Fax 053)811-6687