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[배성근의 알기 쉬운 부동산]
법원부동산경매에서 위험한 권리

2007-08-14 오전 8:32:33

1. 소유권상실의 위험 있는 권리

법원부동산경매는 재태크 수단으로 상당히 유망하지만, 일반인들이 법원부동산경매에 참가하기엔 다소 위험하다.

▲ 배성근 공인중개사

매수인의 입장에서 매각대금을 납부하였는데도 추가부담이 생기는 여부와 그 부동산을 부담 없이 명도 받아 사용할 수 있는지를 분석하는 것을 권리분석이라고 하는데, 권리분석은 일단 아래의 위험한 권리나 물건들을 살펴보아 극복할 것은 극복하고 그렇지 못한 것은 피하면서 차근차근 초보자가 접근할 수 있는 쉬운 단계부터 접근하다 보면 누구나 법원부동산경매에 참가할 수 있다.

아래 표에서 보는 바와 같이 위험한 권리나 물건에는 소유권을 잃게 하는 것, 매각대금 외에 추가부담이 필요한 것, 일정기간 사용할 수 없는 것, 이행 강제금을 내거나 형사처벌까지 받는 것 등이 있다. 권리분석과정에서 이러한 권리나 물건을 만나면 입찰을 포기하거나 반드시 전문가와 상의 할 필요가 있다.

	위험한 물건, 권리
소유권상실의 위험	① 선순위 가등기 ② 선순위 가처분 ③ 선순위 예고등기 ④ 전소유자에 대한 선 순위 가압류 ⑤ 선순위 환매권
추가 부담의 위험	① 유치권 ② 대항력 있는 선순위 임차인 ③ 말소되지 않는 선순위 전세권 ④ 부속물 매수청구권
사용제한의 위험	① 법정지상권 ② 선순위 지상권 ③ 분묘기지권 ④ 맹지 ⑤ 외국공관 ⑥ 외국인이 임차인인 부동산
과태료 등의 위험	① 위법 건축물 ② 폐기물 쌓인 공장

우선 소유권 상실의 위험이 있는 권리부터 살펴보자.

2. 소유권 상실의 위험

소유권을 상실할 위험 있는 권리로는 선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 예고등기, 전 소유자에 대한 선순위 가압류, 선순위 환매권 등이 있다.

선순위란 위 권리가 부동산 등기부에서 소멸(말소) 기준권리 즉, 가장 빠른 시점의 저당권, 가압류, 담보가등기, 강제경매신청등기보다 빠른 경우를 말한다.

• 가등기에는 - 매매 또는 증여로 부동산을 취득할 자격이 있는 사람이 어떤 이유로 당장 그 부동산에 대한 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에, 장차 소유권이전청구권을 확보하기 위해 하는 소유권이전청구권보전가등기와 담보로서 부동산을 채권자 앞으로 이전할 권리를 확보하였다가 나중에 채무자가 돈을 갚지 않으면 채권자 앞으로 그 부동산을 강제로 이전 받아 자기 돈을 변제 받는 담보가등기의 두 가지가 있다.

어떤 가등기이든 가등기권자의 순위는 가등기한 날자로 확정되기 때문에 가등기권자가 본등기를 하면 가등기보다 순위가 늦은 모든 권리는 말소되게 된다. 따라서 선순위가등기가 있으면 원칙적으로 이런 부동산에 대한 입찰은 피해야 한다.

• 처분금지 가처분은 - 소유권에 대해 다툼이 있을 때, 자기의 소유권 등을 주장하는 자가 소송을 걸기 전에 처분금지가처분을 해두면 나중에 재판에 이긴 경우 가처분이후에는 소유권을 다른 사람에게 이전되었더라도 그 소유권을 말소할 수 있는 권리를 확보하는 제도이고,

• 예고등기는 - 소유권 등 어떤 등기에 원인무효 등의 사유로 소유권이전등기말소소송 등이 진행 중이라는 사실을 경고하는 등기로, 이런 예고등기가 있는 부동산을 취득하면, 나중에 소송에서 악의의 취득자로 간주되어 패소할 확률이 아주 커진다.

• 전소유자에 대한 가압류란 - 현재의 소유자가 가압류 등기된 부동산을 취득한 경우에, 새로운 소유자에 대한 채권자의 경매신청으로 다른 이가 소유권을 취득하더라도 전소유자에 대한 채권자가 경매를 신청하면 새로운 소유자가 소유권을 잃게 된다는데 위험성이 있다.

그러나 전 소유자에 대한 가압류에 대하여는 배당이나 공탁을 하고 선순위가압류를 말소한다는 실무예도 있어 법원마다 견해가 다를 수 있다.

• 환매권이란 - 부동산을 매도할 때 5년 이내의 기간 안에 원금과 이자를 갚으면 소유권을 되돌려 줄 것을 등기해 놓은 제도임으로 환매권이 선순위인 경우에는 환매권의 기간 안에 환매권자가 환매권을 행사하면 매수인이 소유권을 상실할 가능성이 있다. 그러나 환매권의 경우에는 소유권을 상실하더라도 환매권자가 환매대금을 지급하여야 하기 때문에 금전적 손해는 크지 않다.