경산인터넷뉴스

[배성근의 알기 쉬운 부동산]
경매에 있어 주의하여야 할 함정

2007-08-07 오전 9:22:32

“경매시장을 통해 부동산에 투자하려면

경매시장의 특성과 구조를 정확히 파악하고 있어야”

▲ 배성근 공인중개사(대한공인중개사협회 경북지부장)

작년부터 이어진 경기침체의 영향으로 올해 상반기에 법원경매를 통해 거래된 부동산의 가치가 7조원에 육박한 것으로 나타났으며 응찰자수가 작년 동기의 두 배에 달해 최근의 경매열풍을 실감케 했다.

재테크의 한 축을 담당하고 있는 법원 경매시장은 시장 경기에 아주 민감하게 대응하며 낙찰가가 오르내린다.

때문에 부동산 경매시장을 통해 부동산에 투자하려면 경매시장의 특성과 구조를 정확히 파악하고 있어야 함에도 불구하고 실제 경매시장에서는 부동산의 경매의 특성을 제대로 이해하지 못하고 권리분석, 임차인분석, 물건분석을 소홀히 한 결과 많은 손해를 보고 있는 경우도 있는바 이하에서는 실전경매에 있어 주의하여야 할 함정들에 대해서 기술하여 조금이나마 실전투자에 도움이 되고자 합니다.

1. 선순위 가압류

선순위 가압류만큼 경매 상식에 오류가 많은 경우도 드문데 선순위 가압류는 원칙이 있고, 원칙에 대한 예외가 있으며, 예외에 대한 예외가 있기 때문이다.

가압류가 최선순위일 경우 가압류 자체가 말소기준권리가 되어 소멸하고 가압류가 후순위인 경우에는 당연히 소멸한다.(원칙)

그러나 선순위 가압류가 전 소유자를 채무자로 하는 경우에는 소멸하지 않으며 소멸하지 않는 가압류는 낙찰자가 인수해야 한다.(원칙에 대한 예외)

그러나 비록 가압류가 전 소유자를 채무자로 하는 경우에도 일정한 경우 소멸하는데 즉, 가압류권자가 강제경매를 신청한 경우는 그 가압류는 소멸한다.(예외에 대한 예외)

2. 폐문부재

법원 현황조사서상 임대차란이 폐문부재로 나타나는 경우도 있는데 이는 집행관이 현황조사차 방문하였으나 문이 잠겨져 있어 조사를 하지 못했을 경우 폐문부재로 기재되는데 입찰예정자들은 반드시 주민등록열람을 하여 임차인 조사를 하여야 한다.

또한 낙찰되었을 경우에도 연락이 닿지 않을 경우 명도집행에 있어 곤경에 처하게 되는 경우가 있는데 이런 경우 절차는 먼저 전소유자나 점유자에게 인도명령 절차를 거쳐 낙찰자가 보관장소를 지정한 후 집행관에게 명도신청을 해야 한다.

보관된 동산은 일정 시간이 지난 후 압류해 처리하는게 보통이다. 그러나 이 모든 과정대로 처리하다보면 시간과 비용이 과다하게 소요되는바 법적인 절차를 무시하고 편법으로 하는 경우도 종종 있는데 이런 경우 큰 화를 입을 수 있으므로 다소 복잡하고 시간이 걸리더라도 법적인 절차대로 처리하는 것이 가장 안전하다.

3. ‘토지 별도 등기’가 있는 경우

대지 전부에 이미 저당권이 설정되어 있는데 그 위에 아파트, 연립 등의 집합건물을 신축하고 각각의 구분건물에 대지권 등기를 하였을 때 경매와 관련하여 어려운 문제가 발생한다.

이런 건물에 대해서는 대지권 등기를 불허하든지, 아니면 대지권 등기를 하면서 토지 저당권을 각 구분건물별로 분할하는 방법으로 법률 관계를 단순화시켰으면 좋았을 텐데, 막연히 대지권 등기만 하다 보니 경매 등의 경우에 복잡한 문제가 발생한다.

경매 부동산에 ‘토지저당 낙찰인이 인수해야 함’이라는 인수조건이 붙어 있는지 확인해야 하는데 이런 경우 낙찰자가 토지저당을 인수하게 된다. 그러나 인수조건이 붙어 있지 않다면 토지위의 저당권자가 경매절차에 참여하여 채권신고 등을 하였는지 여부를 확인하고. 채권신고를 하였다면 특별히 문제될 것은 없다. 또한 등기부 초본을 열람하여 저당 채권의 존부, 원인, 수액 등을 확인하는 것도 잊지 말아야 한다.

4. 대지권 미등기

대지권 없는 집합 건물이 경매되고 있는데 대지권 없는 집합건물은 2가지로 분류가능한 바

첫째, 사유지상에 건축된 집합건물, 연립주택 등에서 발견되는데 이는 실제로 대지권이 존재하지 않는 경우인바 감정평가액도 건물만의 가격을 의미한다.

둘째, 대지사용권이 있으나 환지 등의 절차가 완료되지 않은 관계로 대지권 등기를 경료하지 못한 경우가 있는데 이 경우가 일반적으로 문제되는데 경매목적물은 건물과 대지권이라고 할 수 있고 그 최저 경매가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고 공고의 부동산 표시란에는 건물만을 기재하나 비고란 등에는 “대지권 미등기”라고 기재하는 것이 실무이다.

그리고 이런 경우 감정평가서를 보게 되면 대지부분에 대한 평가금액이 기재되어 있고, 그것이 감정가격에 포함되어 있다.

다만, 후에 대지권을 등기하는 단계에서 낙찰자는 경매 당시의 소유자 명의로 등기한 후 자신에게로 이전등기(대위등기)해야 하는 번거로움이 있게 된다.

5. 외국인이 임차인 경우

외국인이 법원매각물건 명세서에 나타나 있는 경우 낙찰 후 명도에 있어 합의가 안 될 경우 외국인 등록번호를 모르면 명도집행이 곤란하다.

출입국관리법에 따라 90일 이상 장기체류 외국인의 경우 외국인 등록을 하여야 하고, 개이별 외국인 등록번호(한국의 주미번호와 같은 기능) 부여받으면 내국인 임차인과 동일한 효력(주택임대차 보호법의 보호대상)이 발생하여 권리신고 및 배당이 가능하게 된다.

신원미상의 외국인이 거주할 경우 명도소송시 외국인 인적사항(외국인 등록번호)을 소장에 기재해야 하는데 입찰 당일 날 권리신고서에 외국인 신상기록이 정확히 기재되어 있어야 안심하고 경매에 참여할 수 있는 것이다.

6. 배당이의 소송 중에는 임차인이 명도를 거절할 수 있다.

판례는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지임차인은 낙찰자에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있다고 판시하고 있어(대판 1997. 8. 29 97다11195) 낙찰자는 결국 낙찰대금 납부와 함께 소유권을 취득하였더라도, 임차인에 대한 배당이의의 소가 끝날 때까지 임차인에 대하여 명도를 요구할 수 없게 되어 시간적, 경제적으로 예기치 못한 손실을 입게 될 수도 있다.

경매는 절차진행마다 많은 변수들이 기다리고 있는바 신중한 자세로 자금계획이나 이사시기 등을 계획해야 한다.

이상과 같이 경매의 함정을 일부 살펴보았는데 이 외에도 선순위 가처분, 예고등기, 분묘 등 보이는 함정이 있고 대위변제, 유치권 등 보이지 않는 함정도 많다.

경매는 공정하고 투명한 게임인 바 단순히 부동산을 사는 것이 아니고 부동산과 얽혀있는 권리를 밝혀내고 부동산의 내재된 가치를 제대로 파악하는 사람만이 경매로 큰 수익을 낼 수 있다. 법원경매는 시세보다 싸게 취득할 수 있다는 장점이 있는 반면 쉽게 접근하여 재산상 손실을 보는 경우도 많이 볼 수 있다.

모든 투자분야가 그러하겠지만 부동산 경매 역시 높은 수익을 창출하려면 경매에 관한 다양하고 체계적인 공부를 통해 착실히 내공을 쌓아야 할 것이며 무엇보다 “발품”을 많이 팔아야 한다. 경매시장에 쏟아지는 수만 건의 매물 중에서 자신에게 맞는 부동산을 찾아 현장에 달려가야 하며 수익이 있는 부동산이라면 남보다 한 발 앞서야 주인이 되는 기쁨을 누릴 수 있기 때문이다.

「8. 31 부동산 대책」으로 부동산 시장이 바닥인 이때에 꾸준히 입찰전략을 세우고 열심히 발품을 판다면 시세의 절반에 사는 것은 결코 우연한 행운이 아니다.