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〔배성근의 알기 쉬운 부동산〕
부동산의 가치와 가격의 중요함!

2007-05-29 오전 8:30:40

부동산에는 가격을 넘어야 할 가치가 있다. 부동산은 사람에게 생명을 영위할 수 있는 모든 것을 주며 인간이 모든 성장과정을 지탱할 수 있는 토대를 마련해주고 문화를 창출하고 삶을 영위하게 하는 공간이다. 이러한 부동산에는 특별한 가치가 있다. 또한 사람이 살면서 경제생활을 하는데 가격을 부여한다.

▲ 배성근 공인중개사!

이러한 가격과 가치의 문제는 경제학에서의 큰 테마다. 세상에 가난해지고 싶어 하는 사람은 없다. 부자가 되려면 우선 가격과 가치를 이해하고 그 토대를 마련해야 한다. 결론부터 말하면 부동산을 살 때 가치가 가격보다 클 때 사면 투자를 잘한 것이다. 그러면 부동산 가치를 어떻게 판단할까? 부동산의 가치에는 내재가치, 미래가치, 희소가치 기타 많은 가치를 지니고 있는 것이 부동산이다.

시장에는 가격이 쉴 사이 없이 움직이며 오르기도 하고 내리기도 한다. 매우 변덕스럽게 작용한다. 시장에서 가격이 변동이 없다면 가치만 존재할 따름이다.

위렌 버핏은 “가격은 지불하는 것이고 가치는 얻은 것이다”라고 말했다. 가치 없는 물건을 돈주고 샀다면 후회할 것이다. 부동산 가치를 보고 부동산을 사는 사람들은 시장의 흐름보다 부동산의 가치에 초점을 두는 사람들이다. 부동산에 투자하는 사람들은 가격과 가치가 서로 일치하지 않는데서 기회를 찾는다.

즉 가치(Value)가 가격(Price)보다 크다고 느낄 때만 구입한다. 예를 들어 1억 원 하는 주택을 살 때 주택의 구석구석을 살펴보고 학군, 지역, 주거환경, 생활편리성, 기타 많은 가치를 찾을 것이다. 그래서 1억 이상의 가치가 충분히 있다고 판단 될 때 산다. 부동산을 살 때 사려는 사람이 가치를 종합평가 계량화하기란 전문가가 아니면 결코 쉽지 않다.

아파트를 사려는 것에 가치투자를 적용해보자. 아파트의 가치는 땅으로 결정된다. 부동산은 어디에 있느냐가 중요한 입지상품이므로 땅의 위치가 가장 중요하다. 땅의 가치는 땅의 활용도에 의해 결정된다.

같은 땅이라도 활용도가 다르면 가치가 달라진다. 한 가지 예로 상업용지가 주거용지보다 가격이 비싼 이유는 주거용지보다 상업용지가 건물을 더 높이 올릴 수도 있고 더 넓게 건축을 할 수 있기 때문이다.

땅의 활용도를 결정짓는 개념이 바로 건폐율과 용적률이다. 용적률은 건물을 얼마나 높이 올릴 수 있는가를 나타내는 지표로 같은 크기의 땅이라도 용적률이 높은 곳의 땅값이 비싼 법이다.

또한 같은 아파트라도 땅의 크기가 다르다. 아파트 한 채가 차지하는 실제 땅의 크기를 나타내는 지표가 대지지분으로 낡은 저층 재건축아파트가 고층아파트보다 가격이 비싼 것은 땅의 크기가 다르기 때문이다. 아파트에서의 조망권은 사람들의 소득수준, 주거의 질에 가치가 더욱 높여준다.

▲ 공인중개사 실무교육을 진행하고 있는 배성근 지부장의 모습~

사실 가치를 분석한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 어느 정도 식견이 필요하다. 스스로 공부해서 자신만의 기준을 만드는 것 외엔 달리 길이 없다. 남이 보지 못하는 것을 봐서 저평가 된 내재 가치가 있는 것을 사야하고 남과 다른 시각으로 남보다 미래에 발생될 정보를 빨리 획득하여 현재가치보다 미래가치를 추구하면서 희소가치가 있는 부동산을 찾아야 한다.

고수 부동산투자가들은 늘 낮은 가격을 지불하고 가치가 높은 부동산을 산다. 시장에 형성된 가격은 가치판단 후에 지불해야 된다는 것이다. 시장의 흐름에 너무 흥분하지 말라는 것이다. 부동산의 가치를 살피는 것은 삶에서 나 자신을 살피고 내 가치를 찾는 것과 같다.

그 누군가는 오늘도 내일도 매일 자신의 말이 무시되더라도 씩씩하게 계속적으로 부동산에 가격을 제시하고 있다(M,R MARKET). 문제는 우리가 그 누군가의 말이나 분위기에 똑같이 휘말려든다면 우리는 큰 손해를 볼 것임을 명심하자.