보고보고 자꾸 봐야하는 수익성 분석

 

▲ 공인중개사협회 배성근 지부장!

부동산을 통해 얻을 수 있는 수익에는 두 가지 형태가 있다. 하나는 자산 가치 상승에 대한 자본이득이고 다른 하나는 임대수익이다. 여기서 자본이득(Capital gains) 혹은 자산가치의 상승은 시간에 의존하기 때문에 수익성을 정확하게 예상하기 어렵다. 따라서 가격이 올라야 시세차익이 얼마나 되는지 알 수 있다. 이에 비해 임대수익(Income gains)은 수익성을 비교적 정확하게 예측할 수 있다는 장점이 있다.

통상 부동산투자의 수익성은 투자회수율로 측정되고, 매각결정은 부동산 가치에 의하여 좌우된다.

부동산가치는 소유자, 구입하려는 사람, 혹은 특수목적의 사용자 등 관점에 따라 각기 다르게 평가할 수 있고, 가치를 측정하는 방법도 수없이 많다. 측정방법은 크게 거래사례비교법과 비용접근법(원가법), 수익화원법 등으로 분류할 수 있는데, 실제로 수익성 부동산에 해당하는 것은 수입을 기준으로 한 수익환원법을 적용하는 것이 가장 타당성이 높다.

통상 사업체에서 이익이 발생하면 그 사업체의 가치도 올라간다. 반대로 수익이 줄거나 손실이 발생하면 당연히 사업체의 가치도 떨어진다. 부동산도 이와 다를 바가 없다. 부동산 가치는 부동산에서 발생하는 순수익으로 간단하게 측정할 수 있는데 이것이 자본 환원율(Capit-alization Rate)이다.

 

자본 환원율은 맨 처음 투자할 때 대출관계 없이 부동산을 모두 현찰로 사는 것으로 가정한다. 이렇게 하면 대출이자를 고려하지 않게 되는데 순 운영수입을 매입가격으로 나누면 자본 환원율을 계산할 수 있다. 순 운영수입은 전체 운영수입에서 운영비용을 빼면 된다.

임대수입은 부동산의 종류에 따라서 차이가 있으며 누가 비용을 부담하느냐에 따라서 다르다. 부동산 사용면적을 사용한 대가로 임대수입이 발생하는데 이를 보험료, 재산세, 청소비 등 모든 운영비용을 감안하고 남은 수입, 이것이 순 운영수입이다.

해당 부동산의 순 운영수입을 알고, 부동산시장에서 산출된 자본 환원율을 알면 부동산의 경제적 가치를 쉽게 산출할 수 있다. 이는 대상 부동산에 투자를 할 것인지 말 것인지에 대한 의사결정을 쉽게 할 수 있는 중요한 판단자료가 된다.

※ 다음 시간에는 〔물리적 분석으로 배보다 큰 배꼽을 막는다〕편이 이어집니다.

 

 

 

※ 배성근 지부장

                    ▲ 경산시 진량 출생

                    ▲ 경북대학교 경제학과 졸업

                    ▲ 경산시 소재 예주공인중개사사무소 대표

                    ▲ 대한공인중개사협회 전임교수

                    ▲ 세계인권연맹 전문위원

                    ▲ 법무부 대구·경북 범죄예방 위원

                    ▲ 한나라당 경상북도 중앙위원회 부회장

                    ▲ 한나라당 경산·청도 홍보위원회 회장

                    ▲ Christopher 리더쉽 22기 회장

                    ▲ 2006년 올해의 공인중개사 대상 수상

                    ▲ 2006년 ‘올해를 빛낸 아름다운 경영인’ 선정

                    ▲ 2007년 ‘자랑스런 대한민국 CEO’ 대상

                    ▲ 시사뉴스 PEOPLE 자문위원

                    ▲ 대한공인중개사협회 경상북도 지부장

※ 배성근 공인중개사

Tel : 053-812-0880  E-mail : landsarang2004@hanmail.net

 

 

 

 

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