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상가매입 시 절세 전략은??
[정해열 공인회계사의 세무칼럼]

2012-08-03 오전 9:43:27

몇 달 전부터 임대 목적의 상가를 알아보고 다녔던 박일환 씨는 마음에 꼭 드는 상가를 찾게 되었다. 상가를 구입하기 전, 박 씨는 세무전문가를 찾아가 상가 매입 전에 세금적으로 중요하게 결정해야 할 부분들을 확인하였다.

상가 건물 등을 신축하거나 매입하여 임대하는 경우 임대수입에 따른 부가가치세와 소득세 등은 사업자등록 단계부터 달라질 수 있어 유의할 사항이라고 한다.

- 상가 매입에 대한 부가가치세 유의사항

원칙적으로 부동산임대업은 용역의 공급에 해당되어 부가가치세 과세대상이다. 그러나 주택 및 그 부수토지의 임대용역의 공급에 대해서는 예외적으로 부가가치세를 면제한다.

여기서 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그리고 그 부수토지는 일정 면적을 초과하지 않는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 면세되지 않는다.

이하에서는 상가 매입분에 대한 부가가치세 유의사항에 대하여 살펴보도록 하겠다.

1. 상가 매입과 사업자등록

개인이 상가를 신축하거나 매입하여 임대하고자 하는 경우 사업자등록을 하여야 한다. 신규로 사업을 개시하고자 하는 자는 사업장마다 사업개시일로부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 한다.

부동산임대업은 그 부동산의 등기부상의 소재지가 사업장이다. 다만, 신규로 사업을 개시하려는 자는 사업 개시일 전이라도 등록할 수 있다. 이는 개업 준비기간 중에 발생하는 매입세액을 환급해 주기 위한 것이다.

원칙적으로 사업자등록을 하기 전의 매입세액은 공제되지 않는다. 다만, 등록신청일부터 역산하여 20일 이내의 것을 제외하도록 하고 있다.

따라서 사업자등록 신청일부터 역산하여 20일 이내의 것은 예외적으로 매입세액을 공제받을 수 있다. 여기서 주의할 점은 사업자등록증을 교부 받기 전까지는 세금계산서의 필요적 기재사항인 사업자등록번호 등을 알 수가 없으므로 당해 사업자의 주민등록번호를 기재하여 세금계산서를 교부 받은 경우에는 매입 세액으로 공제받을 수 있다는 것이다. 또한 건물 매입분에 대한 부가가치세를 환급받기 위해서는 일반과세자로 사업자등록을 하여야 한다.

2. 상가 매입과 부가가치세 신고

사업자는 각 과세기간에 대한 부가가치세 과세표준과 납부세액(또는 환급세액)을 그 과세기간 종료 후 25일 이내에 각 사업장 관할세무서장에게 신고하고, 당해 과세기간에 대한 납부세액을 납부하여야 한다.

또한 원칙적으로 개인사업자에 대하여는 관할세무서장이 각 예정신고기간마다 직전 과세기간에 대한 납부세액의 1/2에 상당하는 금액을 결정하여 당해 예정신고기한 내에 징수하도록 하고 있다. 다만, 예정고지에 의하여 징수하여야 할 금액이 20만원 이하인 경우에는 이를 징수하지 않는다.

부가가치세의 과세기간은 1역년을 둘로 나누어서 상반기(1월 1일부터 6월 30일까지)를 제1기로 하고, 하반기(7월 1일부터 12월 31일까지)를 제2기로 한다. 상가를 매입하는 경우 부동산임대업을 개시하기 전에 상가 건물 매입분에 대하여 교부 받은 세금계산서에 의하여 부가가치세 환급세액이 발생할 것이다.

일반적으로 사업장 관할세무서장은 각 과세기간별로 당해 과세기간에 대한 환급세액을 그 확정신고기한 경과 후 30일 이내에 사업자에게 환급하도록 하고 있다.

그러나 건물 등 사업설비를 취득한 경우에는 신속히 부가가치세를 환급하여 사업자의 자급압박을 덜어주기 위하여 조기환급을 받을 수 있다. 조기환급기간의 환급세액을 조기환급 받고자 하는 사업자는 조기환급기간 종료일부터 25일 이내에 조기환급기간에 대한 과세표준과 환급세액을 신고하여야 한다.

이와 같이 조기환급 신고를 한 경우에는 조기환급기간에 대한 환급세액을 각 조기환급기간별로 당해 조기환급신고기한 경과 후 15일 이내에 사업자에게 환급한다.

☞ 이상에서 살펴본 바와 같이 상가를 매입하고 상가 건물에 대한 부가가치세를 환급 받고자 하는 경우에는 부동산임대업을 개시하기 전에 사업자등록을 하도록 하자.

또한 상가 건물을 매입하여 부동산임대업을 하는 경우 부가가치세 및 종합소득세 등의 세금신고를 성실히 이행하여야 하며, 추후에 해당 상가를 양도하는 경우 양도소득세 및 부가가치세 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 세무전문가와 충분한 상담을 하는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.

<정해열 공인회계사>