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부모님 부동산 공짜로 쓰면...
[정해열 공인회계사의 세무칼럼]

2012-05-12 오전 10:13:27

47세의 김화랑 씨는 20년간 다니던 회사를 그만두고, 사업을 하기로 결심하였다. 5층 규모의 상가를 지어서 부동산임대업을 하기로 한 것이다. 이 소식을 들은 김 씨의 아버지는 자신이 소유하고 있는 토지에 건물을 지어서 부동산임대업을 하라고 하였다.

김 씨의 아버지는 김 씨에게 어떠한 대가도 받지 않겠다고 하였다. 김 씨는 본격적인 준비를 위해 세무회계사무소를 찾아가 상담을 받고, 새로운 사실을 알게 되었다. 아버지가 소유하고 있는 토지를 무상으로 사용하는 것에 대해증여세가 과세된다는 것이었다.

- 부모님 소유의 땅을 무상으로 사용하는 경우, 증여세는?

김 씨의 아버지가 소유한 토지의 가액은 17억원이고, 이자율 10%의 5년간 연금현가계수는 3.8이라고 가정한다.

① 부동산무상사용이익 : 1,700,000,000원 × 2% × 3.8 = 129,200,000원

② 증여세 산출세액 : (129,200,000원 - 30,000,000원) × 10% = 9,920,000원

- 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여

특수관계자의 부동산(당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지는 제외)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 다음의 금액을 1년마다 계산하여 합산한 금액을 부동산무상사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 이는 부동산 무상사용 이익이 1억 원 이상인 경우에 한하여 적용한다.

각 연도 부동산무상사용이익 : 상속세및증여세법 재산평가규정에 의하여 평가한 부동산가액 × 2%

부동산무상사용이익 : 각 연도 부동산무상사용이익 × 이자율 10%의 5년간 연금현가계수

* 연금현가계수 = 1 / (1+0.1)ⁿ ( n = 평가기준일부터의 경과연수)

당해 부동산에 대한 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용이 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로이 당해 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.

- 경정 등의 청구 특례

부동산무상사용에 따른 증여규정에 의한 증여세의 결정 또는 경정을 받은 자가 부동산 무상사용 기간(5년) 중 부동산소유자로부터 당해 부동산을 상속 또는 증여 받거나 부동산소유자가 당해 토지를 양도한 경우 등의 사유로 부동산을 무상으로 사용하지 않게 되는 경우에는 그 사유발생일로부터 3월 이내에 다음의 ①의 금액에 ②의 비율을 곱하여 계산한 금액에 대하여 증여세의 경정을 청구할 수 있다. 이 경우 월수는 역에 따라 계산하되, 1월 미만의 일수는 1월로 한다.

① 증여세 산출세액 (상속세 및 증여세법 제57조의 규정에 의하여 산출세액에 가산하는 금액을 포함)

② 그 사유 발생일부터 부동산무상사용기간의 종료일까지의 월수가 부동산무상사용기간의 월수에서 차지하는 비율

이처럼 부모가 자식에게 부동산의 소유권을 이전해 준 것이 아니라 단지 부동산을 무상으로 사용하게 한 경우에도 증여세가 과세될 수 있음에 주의하여야 할 것이다.

<정해열 공인회계사>