현재 상가임대의 경우는 임대인(건물주)이 임대를 개시하기 전 또는 임대개시 후 20일 이내에 부동산임대사업에 대한 사업자등록을 하여 임대사업을 통한 소득발생에 대한 납세의무를 할 준비를 하여야 한다.

 

임대물건의 지역, 면적 등에 따라 간이과세자 또는 일반과세자로 사업자등록을 할 수 있는데 연수입금액이 일정금액을 초과하면 최초 간이과세자도 일반과세자로 자동 전환되므로 최초 간이과세자로 신청하는 것이 유리한 지는 다각도로 검토해보아야 할 것이다.

 

그 이유는 취득하여 임대를 놓을 상가의 취득금액의 규모에 따라서 일반과세자로 최초 취득한 건물 분 부가가치세를 환급받을 것인지 아니면 간이과세자로 임대개시 후 발생하는 임대소득의 부가가치세 절세를 하는 게 유리한 지를 검토해야 하기 때문이다. 간이과세자는 건물 분 부가가치세를 환급 받을 수 없기 때문이다.

 

- 상가를 임대 시 전세와 월세 중 어떤 것을 선택해야 할까 ?

 

의사결정 선택에 있어서 사람마다 주어진 환경이 다른 상황에서 최종적인 변수로 적용될 것이 무엇이냐가 관건이다.

 

예를 들면, 임대물건이 조만간 상속대상 물건이지? 부동산임대소득 외 다른 소득이 있는지? 임대인이 급전(목돈)이 필요한지? 임대인이 전세보증금을 이용하여 투자수익율이 더 큰 투자대상이 있는 지? 임대인이 위험자산선호인지 안정자산선호인지? 등이다.

 

- 부동산임대사업만을 고려할 경우에는 세금절세 면에서 보면 전세가 유리하다.

 

그러나, 이러한 단정은 한 가지 가정이 필요하다. 즉, 월세 해당 금액을 전세보증금으로 환산할 때 정기예금이자율로 계산하여 전세보증금을 받는 다는 가정하에서다. 월세는 전세보증금의 정기예금이자율보다 연이자로 환산 시 더 높게 형성되는 것이 일반적이기 때문이다.

 

즉, 종합소득세에서 세금절세가 유리하다는 이유만으로, 무작정 전세보증금을 선택하는 것은 소득세 절세되는 금액과 전세보증금을 정기예금에 예치하여 받는 이자소득세를 합산하는 것보다 월세로 받아 소득세를 제외한 순이익이 더 클 경우 기회비용측면에서 손해를 볼 수 있다.

 

- 부가가치세

 

현재 부가가치세법상 부동산임대는 임대용역서비스에 대한 대가를 부가가치로 보는 데, 임대보증금은 정기예금상당의 연이자(3.7%)를(이를 간주임대료 함), 월세는 월세금액 전체를 부가가치로 보아 부가가치세를 계산한다.

 

따라서, 임대보증금 일부와 월세를 받는 경우에는 보증금에 대한 이자와 월세의 합계액이 과세표준이 되어 10%(일반과세자인 경우)의 부가가치세를 내야 한다. 이러한 부가가치세는 임차인에게 전가하여 받는 거래세로 임대인은 임차인에게 부가가치세를 징수하여 국가에 내는 구조이므로 부가가치세면에서는 임대인에게 득실이 없다.

 

다만, 이점은 염두 해 볼 필요는 있다. 임차인에게 100%전세보증금, 일부 전세보증금 + 월세, 100%월세를 받는다고 각각 가정할 때, 일반적으로 전세보증금에는 임차인에게 부가가치세를 전가하여 받지는 않는다.

 

월세에만 부가가치세를 10% 징수하기 때문에 세금계산서를 발행하는 월세에만 부가가치세를 징수할 수 있다. 즉, 전세보증금은 부가가치세를 징수하지 않는 게 일반적 관례다.

 

다시 말해서, 100%월세를 받을 경우 부동산임대용역에 대한 부가가치세를 100% 임차인을 통해서 받을 수 있다는 얘기다. 그러나, 100%전세보증금인 경우 세금계산서 발행 없이 정기예금이자율(3.7%)에 대한 금액을 과세표준으로 하여 10% 부가가치세를 임대인이 납부해야 한다.

 

이 또한 전월세 의사결정의 한 요소이지만, 대한민국의 특성상 월세 체납 시 밀린 월세의 채권 행사에 어려움 때문에 전세보증금 없이 월세로만 받는 것은 사실상 어려움이 있다.

 

- 소득세

 

소득세법에서는 정기예금이자상당액인 간주임대료와 월세의 합계액을 총수입금액으로 하여 계산한다. 다만, 장부를 기장하여 소득금액을 신고하는 경우에는 이자성격인 간주임대료를 계산할 때 임대물건의 취득가액에 해당하는 금액을 차감해 주고 있으므로, 대부분의 경우에는 간주임대료가 합산되지 않는 게 일반적이다.

 

즉, 장부기장을 할 경우 임대보증금의 비율이 클수록 소득세 계산 시 총수입금액이 작아 질 수 있다. 따라서, 전세로 상가를 임대할 경우 소득세 측면에서 보면 유리할 수 있다. 하지만, 위에서 언급한 대로 월세로 받을 경우에도 소득세 납부를 감안하여 수익률이 좋으면 당연히 월세로 가는 게 유리하다는 것은 이미 설명하였다.

 

- 상속세

 

임대물건이 상속세를 염두해야 할 물건이면 전세를 통해 상속세를 절세할 수 있다. 왜냐하면, 상속세과세가액을 계산 시 전세보증금은 채무에 해당되어 상속재산가액에서 공제되기 때문이다.

 

 

<정해열 공인회계사>

 

                      ▲ 85년 대구 고등학교 졸업

                      ▲ 93년 계명대학교 경영학과 졸업

                      ▲ 02년 제39회 세무사 2차 시험 합격

                      ▲ 03년 제38회 공인회계사 2차 시험 합격

                      ▲ 03년 신한 회계법인 대구지점 근무

                      ▲ 05년 유정 세무회계사무소 대표(현)

                            ※ 유정 세무회계사무소

            (전화 : 053-801-7979,   E-mail :  kioi333@yahoo.co.kr )

 

 

 

 

 

 

 

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