화수분 씨와 김단독 씨는 같은 회사의 같은 직책에 근무하며 같은 아파트에 거주는 동료사이. 이들은 거주하고 있는 아파트의 가격 또한 비슷하여 평소 자산관리와 관련된 정보도 자주 주고받으며 생활을 하고 있다.

 

최근 화수분 씨가 3년 미만 보유상태인 아파트를 처분하고 이사를 가게 되어 양도소득세에 관한 이야기를 나누던 중 김단독 씨는 자신이 양도하는 경우와 화수분 씨가 양도하는 경우 양도소득세가 다르게 산출된다는 것을 알고 무척 놀랐다.

 

본인의 경우 아파트의 명의가 본인 단독명의이지만 화수분 씨의 경우 아파트 명의가 본인과 부인의 공동명의로 되어있어 양도소득세 계산 시 본인 보다 더 낮은 세액을 부담하게 된다는 것이다.

 

- 공유부동산 양도 시 양도소득세 부담

 

공유란 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말한다. 이러한 공유와 비슷한 유형으로 합유와 총유가 있다. 공유는 공유자간에 아무런 목적 없이 단순히 2인 이상이 소유하는 형태를 의미하며, 합유란 조합이 소유하는 형태이고, 마지막으로 총유란 권리능력이 없는 사단이 재산을 소유하는 형태를 말한다.

 

위 사례에서 보듯이 부동산을 공동으로 소유하는 경우에는 소유지분에 따라 각 거주자별로 납세의무가 있으며 각 거주자는 자신의 납세지 관할 세무서에 각자의 소득금액을 신고 납부하여야 한다.

 

공유 부동산을 양도하는 경우 각자의 지분에 따라 양도소득세를 계산하여 납부하게 되므로 각자 기본공제를 받을 수 있으며 누진세율 적용 구간도 내려갈 수 있게 되므로 단독 지분인 경우에 비해 절세효과를 누릴 수 있다.

 

- 공유주택의 양도의 경우는 분할양도와 지분양도가 있다.

 

① 분할양도의 경우 : 주택이나 토지를 분할하여 양도하는 경우에는 과세대상에 해당되어 각각 양도소득세를 신고, 납부한다.

 

② 지분양도의 경우 : 지분양도의 경우는 과세가 되지 아니하는 경우가 있습니다. 즉 주택부분만 양도하거나, 주택과 부수 토지를 공유지분으로 양 도하는 경우는 과세가 되지 않는다.

 

이는 주택의 일부를 분할하여 지분으로 양도하는 경우에는 분할된 지분 자체로서는 독립된 주거공간을 형성하였다고 볼 수 없기 때문이며 공매·경매 등으로 부득이한 공유지분의 양도 시에 서민의 세 부담을 줄여주기 위한 조치이다.

 

또한, 고가주택 면세 규정 판정 시 9억원 초과 금액 적용은 총지분을 합친 주택가액으로 판정한다. 예를 들어 10억의 주택을 부부공동으로 소유하고 있다고 가정할 때 공유자 각각의 지분에 따라 각각 5억원으로 보아 일반주택으로 적용받을 수는 없으며, 고가주택 판정은 주택가격인 10억을 고려의 대상으로 한다.

 

- 상속의 경우 공유 부동산의 취급

 

일반적으로 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 각각 개인이 1주택을 소유하는 것으로 인정된다. 하지만 동일 세대원이 1주택을 공유한 경우에는 지분 전체를 1주택으로 본다.

 

◉ 상속의 경우 예외적 적용

 

상속주택은 등기부상 공유의 형태로 소유하더라도 상속지분이 가장 큰 상속인, 거주하는 자, 최연장자의 순으로 해당자의 소유주택으로 세법을 적용한다. 이러한 세법상 특례가 적용되는 상속주택은 2채 이상을 상속받더라도 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1채에 한하여 적용된다.

 

- 종합부동산의 절세효과

 

종합부동산세가 예전에 세대별 합산 과세에서 현재 개인별 과세로 변경이 되었다. 예전에는 부동산을 세대원이 각각 보유하고 있는 경우 세대구성원이 보유하고 있는 부동산을 모두 합산하여 종합부동산세를 과세하였으나, 현재는 각 세대원별로 개인별 합산과세를 적용하고 있다.

 

그러므로 부동산을 공유하게 되는 경우는 각각의 보유분에 대해서 과세되므로 누진세율이 적용되는 종합부동산세의 경우 절세의 효과가 있다.

 

- 공유의 절세 방안 적용 시 주의점

 

공유의 절세방안으로 단독으로 부동산을 소유하던 자가 증여에 의하여 부동산을 부부 공동소유로 변경하는 방법을 이용하는 경우가 있다. 증여 후 부동산의 양도 시에 부동산의 취득가액을 증여 시 증여가액으로 상승시키심으로써 그만큼 양도소득세의 절세가 가능하기 때문이다.

 

또한 이렇게 양도차액이 작아짐으로써 양도소득세 적용 세율구간이 내려갈 수도도 있어서 절세의 효과를 누릴 수 있다.

 

그러나 이러한 경우 유의할 점은 증여 후 5년 안에 양도하면 양도소득세 이월과세가 적용되므로 주의해야 한다. 양도소득세 이월과세는 취득가액을 수증자의 취득가액이 아닌 증여자의 최초 취득가액으로 적용하게 되므로 절세 효과가 사라지게 된다.

 

또한 자세한 조사나 준비 없이 증여 후 양도를 하게 되면 양도로 인한 절세효과는 없어지고 오히려 증여에 의한 취득 시 취득세와 등록세, 채권수수료만 더 부담하는 결과를 낳게 되기도 한다.

 

그러므로 공유에 의한 절세를 적용받고자 하는 경우는 추가적으로 부담하게 되는 비용과 절세되는 금액을 잘 비교 조사하여 최대한의 효과를 볼 수 있는 방안을 선택하는 것이 중요하다고 할 수 있다.

 

<정해열 공인회계사>

 

                      ▲ 85년 대구 고등학교 졸업

                      ▲ 93년 계명대학교 경영학과 졸업

                      ▲ 02년 제39회 세무사 2차 시험 합격

                      ▲ 03년 제38회 공인회계사 2차 시험 합격

                      ▲ 03년 신한 회계법인 대구지점 근무

                      ▲ 05년 유정 세무회계사무소 대표(현)

                            ※ 유정 세무회계사무소

            (전화 : 053-801-7979,   E-mail :  kioi333@yahoo.co.kr )

 

 

 

 

 

 

 

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